不动产先抵押在租赁是不是抵押权实现后，可以解除租赁合同？

其他回答

• 豆同学
  不动产先租赁后抵押，抵押权人是否有权收租？
  • 杨老师
    《物权法》第一百九十七条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
    
    除上述规定之外，如果当事人之间没有约定抵押权人可以收取租金的，则不能收取。
    供参考。
• W同学
  房屋抵押权人能否解除租赁合同
  • 孙老师
    读者：李先生李先生：你所反应的情况主要是物权法中的抵押权和用益物权（本案是承租权）之间的关系，也就是抵押权和租赁权谁优先的法律问题。主要是看两者设定时间的先后顺序。 如果抵押权设定在先，即在你租赁房屋之前，出租人已将房屋抵押给银行，则抵押权优于租赁权。根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第６６条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。” 所以银行有权要求单方解除合同租赁合同关系，并且你也不享有优先购买权。如果因此给你造成财产损失的，根据上述条文第二款规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面通知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。”你可以据此要求出租人赔偿你的损失。 如果租赁权设立在先，即在你租赁房屋之后，出租人才将房屋抵押给银行的。根据“买卖不破租赁”的规则，房屋购买人的所有权不得对抗租赁权，抵押权并无优先于所有权的效力，租赁权当然也可以对抗抵押权而继续有效存在。 根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第６５条规定：“抵押将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”所以你的租赁合同关系仍然有效。 值得指出的是，抵押权人的抵押权是价值权，而不是支配权，法律赋予抵押权人的是从抵押物的交换价值优先受偿的权利，而不是任意处分抵押物的权利。所以，根据《合同法》第２３０条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，所以，银行在拍卖该房产时，你享有优先的购买权，即在价格同一情况下你享有优先购买的权利。浙江浙南律师事务所苏和秦律师
• M同学
  房屋抵押权人能否解除租赁合同
  • 杜老师
    权利发生时间的先后顺序。如果房屋承租权设定在先，抵押权设定在后，根据民法一般原理“买卖不破租赁”，可推出即使因抵押权人实现抵押权而取得被抵押的房地产时，原建立在该房屋之上的租赁合同仍然继续有效，房屋新的产权人不能随便变更租赁合同，更不能解除合同，否则房屋承租人将有权拒绝解除房屋租赁合同。因此，如果您的租赁合同是在抵押合同发生之前就已经成立了，那么您完全有法律依据来拒绝银行的要求。但是，如果房屋抵押权设定在先，承租权设定在后，这要分两种情况，一是如果承租人明知房屋已设定抵押权而愿意承租的，抵押权人在实施抵押权时，就有权要求和承租人解除租赁合同；二是由于某种原因承租人不知道该房屋已设定抵押权而承租的，在我国现行法律并未加以明确规定，但在司法实践中一般认为，抵押权人是否有权解除与房屋承租人之间的租赁合同，应以是否损害所抵押房屋的价值、影响房屋抵押权的实现为前提条件。也就是说，如果确实是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋贬值或者是给实施抵押权造成困难的，就应赋予抵押权人有权在特定条件下解除房地产租赁合同的权利。因此，如果由于您的承租关系的存在而影响银行拍卖房屋的价格，那么银行将有权解除您和房地产公司的租赁合同。除非您有足够的证据证明这种租赁关系的存在并不影响银行实施抵押权而对房屋进行的拍卖，那么在协商不成而提起诉讼时，法院有可能会支持您的主张，但是您要负完全的举证责任。这种情况在实践中并不多见。