投资性房地产转换为存货或自用房地产时，公允价与账面价的差额600吗？

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• .同学
  存货或自用房地产转换为投资性房地产时，当公允价值大于账面价值时差额计入资本公积而非公允价值变动损益
  • 王老师
    因为存货和自用房地产一般都是用成本法计量的，如果变成了投资性房地产，就会变成公允价值计量，而这个转变可能非常巨大，中国的房地产市场你也知道，我们说，利润是为了反映企业的盈利能力，而这个房地产的增值实际上和企业的营运和盈利能力没有关系，它是一个不是我企业能够控制的东西，而且进入利润表的话影响巨大，最关键的是，是自用的还是投资性房地产是很容易操纵的，是很大程度上依赖于管理层的判断的，那么，如果可以计入利润的话，就会使得损益表的水分很大。
    举个例子，某房子，原来是企业自用的，办公楼，视为自用的房地产，2000年建成的，成本100万，现在，今年企业利润很差，为了达到上市的要求，管理层决定把它转变为投资性房地产，开了个董事会，决定用来出租了，我的员工另外租房子办公区。现在这房子公允价值已经200万了，这样，如果进入损益的话，就让企业平白多出了100万的利润，这个对股东是个很大的误导，因为企业真赚了这么多钱，其实没有，只是我管理层改变了对它的判断。第二年，如果企业再改变一次判定，又自用了，如果一次进入损益的话，就会极大地影响利润表的报告价值，这两年的利润差别就很大，光这一项就差了200万，但是实际上企业的营运能力没有发生变化，这样就使得利润极易被操纵，所以，现行的规定是进入资本公积，不能进损益。
• 布同学
  自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。 ( )
  • 税老师
    错误 答案解析：
    [解析] 转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益)；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。
• B同学
  投资性房地产与自用房地产相互转换时公允价值与账面价值差额为什么记入了不同的账户？
  • 申老师
    只有自用的房地产转为“以公允价值计量”的投资性房地产差额才记入资本公积，原因是目前我国的实际情况自用的房地产的实际价值远远低于其公允价值，那么自用的房地产转为以公允价值计量的投资性房地产，其差额肯定是正数而且数额巨大，如果这部分差额记入损益也就是“公允价值变动损益”科目，会使得当年的利润暴增，所以很多人会利用这个空子虚调利润，国家为了避免这种情况，所以规定这个差额记入资产负债表中所有者权益科目“资本公积”，以防止企业虚调利润。
    所以，自用的房地产转为“以公允价值计量”的投资性房地产，差额一定要记入“资本公积”科目，其他模式的转换因为不存在这种严重问题，所以，差额记入“公允价值变动损益”影响损益。