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河北省地税局官网近日发布消息称，继去年全省大规模清算土地增值税后，省局再次对该项工作做出部署，要求全系统继续加大清算力度，年内至少清算828个房地产项目。近年来，土地增值税曾在社会上引起过多次轩然大波。究竟什么是土地增值税？土地增值税如何征收？房地产企业又该如何合理缴纳土地增值税呢？
被人“误解”的土地增值税
去年11月，央视等媒体报道称，2005年至2012年8年间，万科、富力、SOHO中国等45家上市房企拖欠土地增值税总额超过3.8万亿元，其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达税金高达83亿元。
报道播出后引起轩然大波，虽然各大公司和相关专家紧急澄清，但还是引发了人们对房企谋取暴利的质疑，最终经国家税务总局“辟谣”才让事件告一段落。“虽然事件暂时平静，但还是有很多人，尤其是房地产企业并不了解土地增值税，不清楚如何合理缴纳土地增值税。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源认为，该事件并没有起到普及土地增值税常识的作用。
据了解，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
1994年以来，我国对房地产土地增值税实行“预征制”，即事前预征、事后清算、多退少补，预征税率一般在1%至3%之间。从2007年2月1日起，各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值税。
在河北省，继去年全省大规模清算土地增值税后，省地税局于近日再次对该项工作做出部署，要求全系统继续加大清算力度，年内至少清算828个房地产项目。“由于土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，所以征管难度大并容易产生执法风险。”中华税务咨询网业务总监张俊恒认为，由于计算方式较为复杂，如果方法不正确很容易对税收政策和征管方式产生误解误读。
“楼盘定价高不一定利润高”
按我国税法规定，土地增值税应先行预征计提，在下列情况才会进入清算程序。其中，开发商应自行进行土地增值税清算的情况包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权。而税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情况包括：项目销售率已达85%；项目三年未销售完毕等。
“征收土地增值税非常复杂，很多税务相关人员都容易混淆。”在张俊恒看来，熟悉土地增值税知识还能保证房地产企业的更高利润率。
“在一般人看来，楼盘定价越高，房企的盈利越多，其实这是一种误解。”据中华税务咨询网宋丽主任介绍，土地增值税征收额度与一个项目的盈利状况有直接关联，盈利越多征税越多。同时，宋丽还强调，土地增值税和个税类似，都施行的是阶梯税制，因此只有当土地增值额超过一定界限时，才会征收相应比例的税金，因此如何给楼盘合理定价就显得格外重要。
“我们曾经遇到过一个案例，开发商想把价格定在7900元/平方米，但通过计算土地增值税发现，它的盈利水平要比价格定在7600元/平方米低很多。所以了解土地增值税还能帮助房企合理制定销售价格。”宋丽补充道。
在张俊恒看来，缴纳土地增值税的另外一个难点在于项目开发成本的界定。“房地产项目建设周期长、涉及事项多，哪些开销能够计入成本，什么时候开始缴纳土地增值税对企业最合理都需要专业人员来测算。”因此，他建议项目在立项之初就聘请专业的土地增值税人员。
名人名言：人有悲欢离合，月有阴晴圆缺，此事古难全。
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