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张宝全的身份很难界定，在冠上“今典集团董事长”这一抬头之前，他做过木匠、军人、战地记者、导演等多种工作。而在加速标杆产品“红树林度假世界”全国布局的同时，他依然醉心电影、艺术，写剧本、画画、投资电影，将“跨界”玩得不亦乐乎。
也正因为如此，张宝全被认为是国内最“不务正业”的开发商。8年前，当中国的房地产市场正野蛮生长之时，张宝全宣布放弃住宅业务，而在休闲度假产业领域开辟了全新的度假目的地综合体品牌—“红树林度假世界”。而今，打上“张宝全制造”烙印的“红树林”，在业内的影响力已如日中天。
张宝全与SOHO中国董事长潘石屹同时掘金海南，又在差不多的时间里回到北京。在潘石屹凭借“SOHO广场”成为业内名人的同时，张宝全则重归海南，以“红树林度假世界”另辟行业蹊径。
在“红树林帝国”版图日渐扩大的当下，张宝全还是想“做自己最想做的事情”。
“红树林品牌”杀出坦途
2004年，张宝全在三亚亚龙湾海岸线上开出了*9座五星级度假酒店，次年投入运营，年均毛利率即达到64.9%，超过酒店业平均利润30%。11年之后的今天，“红树林”将小红旗插到了更多地方。不只是三亚的亚龙湾、三亚湾、海棠湾，杭州也有径山、西溪、南湖3家“红树林”落地，今年内径山红树林就开始动工。青岛红树林也将于2016年开业，还有广州从化，浙江嵊泗列岛，云南大理、丽江，西藏拉萨……未来5年内，全国会有十余座“红树林”落成。特别值得一提的是，今年年内，就在2007年拿下的三亚海棠湾地块之上，中国真正意义上的*9个七星级酒店即将开业。
“红树林不是传统酒店……要让公众认识到这个概念。”按照张宝全的说法，“红树林”是一个综合体的集群。
以三亚湾红树林度假世界为例，其总建筑面积约70万平方米，客房4600间，拥有中国*5会议会展中心，集电影外景、电影后期制作与多功能影院于一身的电影工坊，71家世界各地风味餐厅，全球直采的奢侈品中心，水上乐园，世界*5的酒店艺术汇等，是融休闲度假、时尚艺术、国际会议会展、文化创意、购物娱乐等于一体的中国*5度假目的地综合体。
“红树林可以改变一个行业。”张宝全对自己一手打造的红树林相当自信：“我们不怕地方远，因为红树林的配套在中国是*4的……*4的时尚，*4的艺术，*4的景观资源。”
张宝全坦言，高端酒店林立的北京、上海可能并不稀罕红树林：“但我想大家都看到了之后，他们会稀罕的。红树林的优势就比如，全世界能够在一个空间里将电影节的颁奖、展示、交易流程全部做完，而且能让所有人都住在里面的，可能只有红树林。”
换句话说，“红树林”是张宝全关于“度假目的地”的一个终极梦想，囊括了中国人未来度假生活方式的一切。张宝全认为，做度假产品，“最重要的是对度假模式、生活方式的营造”。以红树林为代表的度假地产，“它不是靠客房，而是卖生活方式，要靠体验消费来挣钱”。
张宝全从来都不是一个纯粹的商人。在他打造的产品中，无论是“今典花园”、“空间·蒙太奇”还是苹果社区，抑或是“红树林”，无一不植入了浓厚的艺术气息。
所以，“红树林土豪做不来……不是（企业规模）大、有钱，就能做，它需要内容。”张宝全认为，商业地产的核心是生活方式，需要有合适的载体来体现，“如果没有一个载体，中国的文化往往流于概念化与空心化。在红树林，文化艺术已经形成了产业化、规模化。”
其次是资源，今典很早就进入了电影、艺术等文化产业，如今把组合各方面资源优势后，在红树林实现了落地运营。前文提到的七星级海棠湾红树林酒店，“我们一定是用文化与艺术的方式来做七星级”。此外，团队的经验与力量也不可忽视，“我们*9家酒店开了十年，在国内综合排名第四，很多知名酒店都比不过我们”。
以“度假模式”、“生活方式”作为卖点，红树林的收益比例自然与一般酒店有明显差别：“在红树林，客房收入只占三成，其他收入则有七成。”而开业的红树林都是当年盈利，“红树林的风险就在于不能开业，只要开业就什么风险都没有了……三亚湾一期才开了三个月就盈利了，这是酒店业的奇迹。”
张宝全透露，由于红树林不是住宅，对项目所在地的经济、文化拉动作用明显，因而拿地较为顺利。目前每个红树林项目的前期投入只需传统住宅的10%，直到土建完成，才投入传统地产的30%-40%。真正的投入在精装、设备，这个阶段才是“大头”。
对于如此大规模的投资，如何实现资金的周转？“因为我们没有上市，所以酒店的投资需要通过卖部分产权来滚动资金。”不过，红树林的*6销售比不会超过15%，现在仅有10%。
张宝全表示，“买我们的产品就像买基金。”“红树林未来会变成一种投资产品”。三亚湾红树林度假世界的分红报告显示，2013年，每个产权客房的平均分红是1.17万元，而在2015年，这一数字的预期已经达到了15万元，其超强的运营实力可见一斑。
经营可支持开发度假资产
不安分的张宝全一向喜欢逆势而行，他曾经表示，“所谓的灵感和创新就是对于未来价值的发现。”敢于在中国房地产发展高潮期转型的张宝全，显然自信拥有这种灵感与创新。
张宝全强调，“红树林对我来说，不是转型，完全是二次创业。”目前已经成型的“红树林模式”代表了今典集团的转变，这意味着整个模式不再以销售为导向，也就不能用传统地产的运营管理模式来对待。
“运营的关键是转变思路，”张宝全解释说，“如果用卖不动产的方式去做运营，这是很糟糕的，很危险的。”
作为国内首家靠经营支持开发的旅游度假资产，红树林的成功关键就在于运营。“产业地产或者商业地产是商业的载体，它的价值在于能把商业装在里面，使这个商业发挥*4的运营价值，运营价值的表现就是盈利。”张宝全认为，旅游度假地产严格来说属于产业型地产，产业型地产必需的是运营，而盈利是衡量其优劣的*10标准。“运营是本质，盈利是根本，我们始终坚持了这一点。”
“今年之前我们公司的收入，其中运营收入占了小部分……依然没有脱离传统开发商不动产销售的概念。但是从今年开始，我们的主要收入来源是运营，同时，今年我们公司的组织架构有了一些改变，因此我把今年定为转型的关键年。”他向早报记者透露，今典集团原本设有开发集团、管理集团与投资集团，“今年与明年我要考虑合并”。
“现在开始，红树林已经进入了‘鸡变凤凰’的时候，今年明年，‘凤凰毛’就要长出来了。”
目前，随着版图的扩大，张宝全正在酝酿上市计划。“过去我的精力一直放在做产品上，资本方面确实比较弱化。但是今年我开始把精力放在资本上了……（上市）比较可靠的时间是2017年。”
按照张宝全的说法，“卖度假生活方式”的红树林与一般酒店的模式不同，其建立在经营基础之上，通过整体运营来体现项目价值，并实现项目的保值增值。“这一模式在国内绝无仅有，如果被当做普通的酒店，我们的价值肯定会被低估……必须要用数据来说话，让资本市场认可我们的价值。”其透露，上市成功后，今典将开启海外计划，打造国内外连锁交换的红树林度假体系。
至于目前颇受房企热爱的“轻资产”模式，张宝全认为，只有把重资产做好，轻资产的品牌才有价值。“现在红树林我根本不做输出，因为我要集中精力把红树林做好。”
“我就要去拍电影了”
“我跟姜文讨论我的电影，姜文说，‘做你最想做的，别想着赚钱。
现在，对张宝全而言，能够“做你最想做的”，已经不需要等待太长。
“青岛红树林开业之后，团队就可以照葫芦画瓢，我就可以往后退了。干嘛呢？我就要去拍电影了。”
导演出身的张宝全，从电影跨界至房地产，始终保持了对电影的热爱：如今，三亚湾红树林度假世界已拥有自己的电影工坊。在这里，不但可以拍摄电影，还可以进行制作剪辑。
值得一提的是，今典也是目前中国银幕数量名列前茅的放映企业，甚至还在西藏阿里建了全世界海拔*6的电影院—天堂电影院。
投资电影也是张宝全热衷的事情，2009年，他作为制片人的《叶问》在当时票房破亿元。
对于有着浓厚“导演情结”的张宝全来说，最重要的还是拍一部完全属于自己的作品：“三年前我写了三个剧本，筹备的是《胭脂》。明年、后年很有可能拍我写的一部小说《天命》。”
张宝全觉得，“（《天命》）故事非常简单，适合每一个阶段的人看。”特别要说的是，《天命》曾在盛大文学举办的“三十省企业家大赛”中荣获了一等奖。
除了《天命》，张宝全还出版有报告文学集《强兵强将》、中篇小说集《啊，哈雷》、《火祭》、影视剧本集《*9百首歌》，“写书占了我十分之一的时间”。
在另外十分之九的时间中，张宝全将绘画书法作为日课，曾绘制过一套《浮生六记》的连环画，最近在画油画。作为中国*5最有影响力的民营美术馆今日美术馆的创始人与理事长，他曾策划主持了一系列现代艺术展览，如“彩墨江山”、“流行书风”等大展。
事实上，张宝全曾经表示从没想过自己会成为地产商，会盖这么多的楼盘和酒店—谁又能想到呢？张宝全“下海”的初衷，只是想赚足50万元，拍部属于自己的电影而已。所幸，这位“顽主”，一直在“做你最想做的”事情。
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