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　　考点10　　消费支出规划
 
　　制定住房消费方案
　　购房的目标：
　　1 购房面积需求：不必盲目求大、无需一次到位、量力而行
　　2 购房环境需求
　　3 购房规划的流程图
 
　　一、住房消费信贷
　　(一)还款方式和还款金额
　　1 首付款：30%
　　2 期款：借款人获得房贷后，须定期向银行归还本息
　　贷款在一年期以上的，采用等额本息还款法、等额递增还款法、等额递减还款法和等额本金还款法。
　　等额本息每月还款额
　　=[贷款本金*月利率*(1+月利率)还款期数] / [(1+月利率)还款期数-1]
　　等额本金每月还款额
　　=(贷款本金/还款期数)+(贷款本金-累计已还本金)*月利率
 
　　(二) 住房消费信贷的种类
　　1 个人公积金贷款：不超过30年，利率低、要求提供担保、贷款对象有特殊要求
　　担保的形式：抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证
　　2 个人住房商业性贷款：
　　(1)个人住房按揭贷款
　　(2)个人二手房贷款
　　(3)个人商用房贷
　　(4)个人住房转按揭贷款
　　(5)集资建房或个人自建房贷款
 
　　二、购房的财务决策
　　(一) 财务规划的基本方法
　　包括客户家庭计划购房的时间、希望的居住面积、房价这三大要素。
　　购房的财务决策——购房规划的基本方法
　　1 可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限
　　2 可负担房贷：以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的上限比例
　　3 可负担房屋总价= 可负担首付款+可负担房贷
　　4 可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数
　　方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价
　　估算可负担首付款、估算可负担房贷;
　　估算可负担房屋总价：可负担首付款+可负担房贷
　　方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供。

 
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