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房产税改革主张的提出已经有好多年了，从重庆、上海的房产税试点，到十八届三中全会提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”，房产税的征收看来只是时间问题。
对于近十多年来持续上涨，透支老百姓消费能力的房价来说，房产税看来是医治房价高企顽疾的一剂良药。但抛开房产税是否能够起到抑制房价过快上涨作用不谈（如果不减少开发环节的多达几十项的税费，仅增加房产持有环节的成本，无助于房价的调控），笔者更想从法律和理性的角度，分析一下房产税立法思路存在的法律瑕疵，希望引起相关部门的注意。
房产税目前的立法思路（以重庆、上海试点为例），至少存在五个方面的法律瑕疵：
首先，房产税的征收对象没有法律基础。众所周知，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
既然是财产税，是向产权所有人征收，就应该基于房产私有制，而我国由于土地公有属性，其地上建筑物无法实现私有化，购房人仅为房屋使用人，并非真正意义上的所有人，因此向房屋使用人征收财产税（房产税）没有法律基础。
其次，存量房征收房产税与法律原则相抵触。法律有一项基本原则，即“法不溯及既往”，其含义是国家不能用当前制定的法律指导人们过去的行为，以限制行政权力的扩张与滥用，维护社会秩序的稳定性，保护人们期待的信赖利益。
“法不溯及既往”原则是各国法律制度的一项基本原则，在我国，“法不溯及既往”同样适用于民法、刑法、行政法等方面。根据该原则，对于前期已经购买的房产，购买时并未出台房产税相关法律，购买人不能基于相关法律作出其未来将承担更多税收成本的理性判断，其同样不应在房产税法令颁布后承担此前购买的房产的税负。
在前期重庆试点的房产税模式中，对存量独栋别墅征收房产税的方式，违背了“法不溯及既往”原则；目前社会上流传的对存量房产征收房产税的立法思路，也与此原则相悖。
第三，国务院对地方政府进行税收立法的转授权，与《立法法》相关规定相抵触。从《立法法》角度来讲，只有全国人大拥有税收立法权，全国人大可以授权国务院进行税收立法，但国务院作为“被授权机关”，“不得将该项权力转授给其他机关”（《立法法》第10条）。而国务院同意部分城市进行房产税改革试点，实质就是将全国人大授予的税收立法权转授给地方政府，这与《立法法》规定相冲突。
第四，地方政府规章与上位法相冲突。目前我国房产税的主要法律制度为国务院1986年颁布的《房产税暂行条例》。《房产税暂行条例》是中央政府行政法规，在法律效力上高于地方性法规、规章。而上海、重庆的房产税暂行办法与《房产税暂行条例》相冲突。虽然沪、渝出台的暂行办法是对《条例》的“改革”，但改革本身并不能够成为违反上位法的合法化理由。
第五，地方政府规章不能成为房产税征收依据。《税收征收管理法》第3条规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。”而沪、渝两地的房产税暂行办法既不是法律，也不是行政法规，因而不能成为税收征收的依据。
综上，目前的房产税立法改革思路有诸多法律障碍，但并不意味笔者否定房产税立法的前期成果、目标和意义。在习总书记提出的“依法治国”战略、建设“法治中国”这样的大背景下，遵守法律原则、尊重法律程序更应当成为房产税改革的基本共识和行为准则。为此，笔者建议从以下几个方面推动房产税立法改革：
首先，打破常规，与国际接轨，落实房产从“公有”到“私有”。2004年国家已将“公民私有财产不受侵犯”入宪，为房产私有化奠定了宪法基础。房产私有化既有利于保护公民的合法财产权（公民合法财产权是现代经济社会的基础），又可以解决70年后产权落空的“世纪难题”，还可以为房产税的立法和征收奠定坚实法律基础。
其次，确定房产税的立法思路：向增量房征收。向增量房征收房产税，符合法治原则，也有利于指导购房人、投资人的购房意愿和主观判断，实现调控房价过快上涨的目的。
再次，在上述两项基本前提下（当然还有其他前提，如全国不动产登记系统上线等），在借鉴重庆、上海试点得失成败的基础上，房产税征收不再试点，可以由全国人大直接立法，或依据《立法法》由全国人大授权国务院颁布行政法规，正式实施房产税征收。
最后，统筹考虑，合理确定房产税征收的相关细节。如房产税与开发环节的各项税费、购买环节的契税、交易环节的所得税、增值税、继承环节的遗产税的协调问题，避免重复征税；房产税的免税计算基础（按面积或按套）和征税比例问题，防止税负不合理或过重；异地房征税征收主体、征收方式和标准问题，防止偷税漏税或重复征税，等等。
总之，房产税的立法是一项浩大工程，涉及很多政策、经济、法律和社会问题，一定要详细调查，充分论证，全面协调，缜密实施。房产税立法的水平和实施的好坏，也考验政府的综合管理能力和“依法治国”的决心。
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