时隔整一年，2014年8月，北京楼市新房成交再次迎来破万记录，成交10130套，环比上涨66.26%。二手房也一路卖至8405套，以环比增速4%飙升至5个月来的*6点。双双上升的数据图景久违了。
　　无数人开始询问同样的问题，这会是北京率先发射的楼市反弹信号吗？
　　在回答问题之前，先看一个不同以往的走势。北京住建委数据显示，剔除保障房后，8月新房成交均价降至22448元/平方米，环比回落9.64%，同比回落9.22%。结合之前数月可见，这次北京商品房走出了一条量升、价跌的曲线，耐人寻味。
　　市场已进入敏感节点。在看似回暖的市场面前，一些人不动声色，继续紧捂购房腰包。另一些人开始行动，释放需求，成为进场的主力军。大多数开发商则进入业绩冲刺阶段，准备落实前几个月口头宣扬的降价行动。而此前经历被弃购命运的自住房，现在仍是成交大户。各方博弈之下，9月的北京将迎来楼市重要关口。
　　万套新房成交量的结构性真相
　　说到今年北京8月的新房表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖用“是一定程度反弹，不是根本性反转”来形容。比起上半年，8月行情转好，购房观望情绪有所缓和，但也仅此而已。
　　他的理由是，北京每个月正常的新房交易量是6000套，8月过万的成交数据里，还要剔除自住房和保障房，“实际上个月只卖了3000套左右纯商品房。”
　　有水分的数据是否不能代表市场动向？一个不容忽视的反差是，7，8月以来，银行采取了不同以往的收紧政策，在按揭方面有所放宽，而随着住宅供应量的提升，前七月积蓄的购房需求也在逐渐释放。这些促成了比前几个月更多的购房者入市。
　　“市场的确在回暖，但只要北京有限购、限贷，市场就会保持相对冷清，不是完全回暖。”亚豪机构市场总监郭毅说。
　　上半年市场陷颓势，放出降价风声的开发商和真降价的开发商形成两拨阵营，在走低的房价面前，一些购房者被打动，现在开始入场。对于8月成交涨破万套，郭的理由是“降价降到位了”。
　　但链家地产市场研究部分析师张旭更倾向于用“市场有所复苏”来描述现在的北京楼市。8月的10130套成交量在她眼里，依然排在低位。“现在只是比前2个月有所好转罢了。”她说。
　　入市的优质项目增多也是8月出现成交上涨的重要因素。比如方兴、龙湖等品牌房企都选择了这一节点集中入市，会有助于购房者出手。“因为相比刚需的犹豫观望，改善型客户入市相对比较坚决。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
　　他认为，北京楼市依然处在调整阶段，长远来看，以价换量才是主流。
　　但是，自住房依然是今年8月新房成交一路高涨的重要推手。
　　此前数月，从诞生前的万人追捧到出世后的“被弃购”事件，自住房经历了史上最戏剧性反差。尽管购房者的期待在不断降低，但涌入和退出自住房购买的人均理由充分。现阶段，涌入者依然大有人在。8月，据乐居记者结合多方数据的不完全统计，北京真正交易成功的纯商品房仅2953套，自住房贡献了万套新房成交的大多数。
　　这一势头随5月北京自住房交易开始后就已出现。“自住房拉低了价格，签约量又大，不能以它判断市场走向。”郭毅说。
　　和商品房一样，自住房的市场同样也是层层博弈。购买者需要争夺购买权——在中签的自住房用户中，符合优先家庭条件的选购几率要远远大于次优家庭。而自住房项目之间同样厮杀激烈，如金隅自住房项目因弃购事件名声受挫，恒大自住房却被民意认为更具购买潜质。由于自住房对刚需市场影响较大，在自住房和商品房购买群体间，竞争同样存在，二者可内部转化，影响购房生态。
　　然而，未来，自住房成交热也可能走到瓶颈。由于上半年市场冷清，9月伊始，诸多开发商进入业绩冲刺最后一搏，实质性降价动作将逐渐增多。这会给更多人的弃购提供条件。想想看，在地段、户型、建材质量等方面都无法匹敌普通商品房的自住房，优惠价格是其*10筹码。一旦在价格方与条件优异的普通商品房缩小差距，自住房性价比优势打折，购房者考虑商品房的可能性将越来越大。
　　“自住房在接下来的4个月会很尴尬，它的优势已经没有那么明显了。”胡景晖说。郭毅也认为，尽管褒贬不一，之前的金隅、恒大等自住房项目在自住房里也算“质量精良”了。“以后的自住房可能更不能买，它们都是赔本的，地价高，房价又低，开发商还能做多好呢？”她说。
　　二手房成交同步复苏，跌幅收窄成大概率
　　新房市场错综复杂，需要挤榨自住房的数据水分。而二手房则纯粹许多。8月，北京市二手房成交8405套，是近5个月来*6点。
　　但在北京，二手房每月平均市场交易量是12000套。经乐居记者了解，对于房地产经纪公司来说，每月如果低于1万套销售，便不能达到平均盈利水平。就此来看，8月8405套的销售成绩依然不算优异。
　　虽然8月二手房的涨幅并不大，但二手房供求关系跌破1：4。“这标志着二手房市场进入了从卖方市场到买方市场的进化过程。”胡景晖说。
　　“现在恐慌性观望依然是主流，但入市的积极性在提高。”张大伟告诉乐居记者。
　　降价灵活的小业主催生了此次二手房交易回暖。根据中原地产研究数据，8月北京二手房成交均价为2.88万元，目前市场在售的二手房房源均价相比年初*6点，跌幅已超过15%。
　　不过，下一步房价跌幅收窄可能性大。因为规律显示，在北京，二手房成交8000套是一个价格止跌的量。
　　上半年的市场低迷反衬出现在的买卖高昂。但未来两个月，市场走势或许不会出现戏剧化升温。“相比前半年会有所好转，但今年算不上‘金九银十’。”张旭说。
　　可预估的是，量升价跌会在9、10月份继续延续。一方面低于10%的成交量回升还无法托起价格，另一面库存巨大让开发商们也感到了销售压力，他们没有理由不抓住这个时间窗，用降价刺激需求进场。“但降价幅度比起8月会有所收窄。”胡景晖说。
　　甚至自住房也将对9、10月的销情贡献力量，但这次将与之前恰恰相反。“自住房的性价比优势打折之后，对自住房期望落空的人们会回到商品房市场，这一部分回头客会成为未来北京住宅市场交易量进一步上升的原因。”胡景晖说。

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