这不是香港地产商罗康瑞*9次站出来为业绩道歉。
　　2012年，罗所执掌的瑞安房地产交出了上市以来最糟糕的成绩单：营业额、净利润跌幅均超过四成。为此，64岁的罗康瑞专门制作了一则视频向投资者道歉。“公司业绩不理想，我不想找什么借口，但我们已经总结了教训，一定会改善未来的业绩。”他说。
　　言犹在耳，罗先生近期又再度承压。8月27日，瑞房公布了2014年中期业绩：截至6月30日，公司累计实现合约销售额28.19亿元，按年大跌56%，仅完成全年130亿元销售目标的两成多；同时净利润同比下降24%至7.97亿元。
　　过去几年，正是瑞安的香港同行们在内地市场大展拳脚的时期。即便遇上今年楼市的低潮期，港资房企也纷纷随行就市调整策略：无论是李嘉诚的资产“大挪移”，九龙仓的高周转、加快资金回笼，还是新鸿基的继续加码投资，或退或进，都展现出不错的应对能力。
　　惟有瑞房在罗康瑞火线复出后的改革一直不见起色。罗大概也意识到这一点，针对有报道称其“复出后业绩并无改善”，他在记者会中作出回应，强调自己重掌集团决策仅约半年，而业务调整需18至24个月才能见效。
　　今年，瑞房又没房子卖了？
　　乐居记者认为，在港资房企中，瑞房虽然不是资金实力最雄厚的，但却是商业气质最鲜明的一个。成名于上海新天地的石库门旧城改造，后来罗康瑞把该模式复制到多个城市。短短几年，瑞房在内地的土地储备从2006年末的700万平方米一跃升至1310万平方米，且多为巨无霸地块。
　　尽管罗康瑞将中期业绩的下滑归结于大气候的变化，然而有足够的证据显示，瑞房的问题更多来自于自身周期漫长的商业地产开发模式，受调控和市场波动的影响甚小。
　　2013年1月，瑞房旗下的住宅项目瑞虹新城5期开盘，至今卖出了54亿元的房子，是去年上海单盘销售亚军。凭借这个项目，瑞房去年完成了166亿元的销售额。
　　今年，瑞房又没房子卖了。“瑞房在全国各地有很多的重资产，而快消的住宅和轻资产太少，尤其住宅常常‘断档’。”克而瑞研究总监薛建雄说。
　　乐居记者调查发现，近几年瑞房旗下以住宅为主的项目仅上海瑞虹新城一个，其他仅有少量住宅散布于全国的新天地系当中。在已落成物业中，仅有20%左右的比例为住宅销售的开发型物业。罗康瑞坚持一个原则：我们会销售住宅，但是新天地周边的商业地产和办公楼肯定不会出售。
　　这种源于旧改的商业运作模式导致其资本周转率低的问题难以得到解决，负债率一度高达70%。从中报数据可以看出，瑞房正在逐步扩大开发型物业所占的比重（如图），然而由于持有的都是大量的重资产项目，所以转型速度很慢。
　　高成本的拆迁费用，是制约瑞房发展的另一项危险指标。目前集团有两个大型项目（上海太平桥和上海瑞虹新城）仍有待拆迁，总共86.1万平方米的土地，已有28.3万平方米于过去数月完成拆迁，待动迁面积还有近60万平方米。
　　中报显示，截至2014年6月30日，瑞房在上海投入的动迁资金已达到142亿元。投入的这些资金不但没有收益，还需支付利息等开支。瑞房陷入了一种“卖一批新房、动一块旧地”的模式中。新楼盘销售回笼的资金很快就被投入用于下一期的动迁，但随着时间推移，动迁补偿标准越来越高。即使销售不错，利润也被水涨船高的下一批动迁成本吞噬了不少。
　　今年6月，国外多位投资者以不到5000万美元、亏损近六成的代价转让了一家投资瑞房的基金公司的股权。背后的原因是，项目的工期已经超出了基金的存续期。以瑞虹新城2号和9号地块为例，早在2011年至2012年就已完成85%的动迁，但完全拆迁、交付却已是今年6月的事。
　　辉立证券分析师陈耕告诉乐居记者：“瑞房做了一些动迁，因此有一些负资产表现，但是像新鸿基、恒隆、长和系都没有这方面的投入，主要是租金和零售项目的产出，所以业绩表现好一些。”
　　“瘦身”与上市计划
　　在销售低迷的同时，瑞房却是今年上半年资本市场融资最为活跃的房企之一：世联行研究，今年前7个月瑞安房地产累积融资159亿元，仅次于绿地香港和华润置地位列第三。从去年下半年至今，瑞房已经出售了包括重庆天地部分楼层、上海在建物业、沈阳项目二期、西湖天地等多个项目，套现近100亿元人民币。
　　为提高资产周转率及缩短投资回报期，罗康瑞不得不为瑞房实施“瘦身计划”。在甩包袱的同时，分拆新天地上市进行再融资，成为瑞房现在最关心的问题。
　　去年6月，开元酒店集团将旗下五家自持物业酒店资产打包，以REITs（房地产投资信托基金）的方式赴港上市，因市场反应平淡，最终募资规模缩水10亿港元。瑞房不愿意以一个比较低的资产溢价去上市，相比于REITs，更倾向于以收租房地产公司的形式进行分拆。然而新天地以物业租金收入为主，这种单一的商业模式能否得到认可，还不得而知。
　　资料显示，目前瑞房660万平方米的商业土储中，只有110万平方米开发完成，其中注入新天地的商业资产仅有60余万平方米（包括上海新天地、新天地时尚、企业天地1-2期、瑞安广场及虹桥天地），总资产值约为200亿元人民币。
　　新天地行政总裁黄勤道曾表示，当新天地持有的物业超过100万平方米的时候，才会考虑进行分拆，预计最快也要到2015年下半年。在此之前，瑞房的业绩还无法摆脱“走走停停”的局面。
　　自2015年开始，瑞安在上海将有大量可供销售的资源。随着瑞虹新城2号地块及9号地块于近期完成拆迁，该项目将于2015年下半年和2016年入市销售，同时，瑞房在上海的多个写字楼和购物商场也将于2014年及2015年落成。
　　“这几个项目明年入市后，瑞房的业绩将会有所好转，到2016年以后才有可能转型成功。瑞房再卖掉一部分项目，有钱了才能买地，那个时候才能进入新一轮的高周转。”薛建雄说。（文章来源：乐居）

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