QQ登录
微博登录
微信登录
8月18日，万科递上2014年期中成绩单，其中一项稍显惹眼而被万科自动标红：投资收益13.1亿元，超出去年全年所得（10.05亿元），同比大涨237.8%。这13.1亿元，万科对外公告称一部分来源于商业资产的处置，另一部分来源于联营合营公司实现的万科权益利润。后者则是总裁郁亮在今年3月提出的“小股操盘”。
随着万科合作项目尤其是小股项目的比重逐年上升，万科的投资收益与ROE呈现出明显的上升轨迹。（数据来源：万科年报）
随着万科合作项目尤其是小股项目的比重逐年上升，万科的投资收益与ROE呈现出明显的上升轨迹。（数据来源：万科年报）
乐居记者统计发现，2008年以来，随着万科新增合作项目尤其是小股项目的比重逐步上升，万科的投资收益与净资产收益率（ROE）呈现出明显的上升轨迹。
这意味着万科的盈利能力开始提升。郁亮在业绩会上表示，今年中期万科投资性收益占比是3%，在销售收入中的比重将逐渐提高，未来这会是万科重要的经常性收入来源。“房地产行业重构的时代，开发商不能只靠提高售价来提升盈利水平。”郁亮说。
上半年万科新增项目共19个，其中4 个项目的权益比例低于50%，6 个项目的权益比例为50%或51%。对于半年过千亿的销售额，郁亮只是一笔带过：“万科在世道不好的时候表现得比预期好一点。”选择继续做老大，还是做赚钱能力最强的老大？郁亮给出了自己的答案。
一、占小股、赚取三道钱，万科品牌如何通过小股操盘变现？
2012年，万科投资0.23亿元入股了云南昆明的一个房地产开发项目——昆明云上城，权益比例为23%。该项目一期售价不足6000元/平米，每月出货仅10套左右。万科加盟操盘后，云上城二期产品得到改进，售价提升至12000元/平米，预计2015年初即可清盘。
据《地产》报道，万科在该项目中赚取了“三道钱”：项目收益分配0.84亿元，管理费收入1.26亿元，融资渠道及手续费0.17亿元，收益总计2.27亿元。以0.23亿元的资金投入撬动了2.27亿元的收益，投资回报率高达987%。这个项目后来成为万科小股操盘模式推介的重点。
在小股操盘模式中，万科的合作对象可以是土地方或资金方。万科不追求控股，持股比例最低仅为10%左右，但拥有项目的操盘权，通过品牌和管理输出获利。
在合作过程中，一般万科先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后再根据股权比例进行最终的收益分配。操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。实际操作中，由于万科较强的品牌溢价能力，在合作开发项目中万科的收益比例往往会高于持股比例。
“过去万科的品牌给万科带来的优势主要是通过生产制造环节来实现的，而小股操盘有望成为万科品牌价值变现的新方式：通过提取管理费和超额奖励提成，其实质就是实现品牌输出，攫取品牌和管理的超额利润。”国泰君安分析师温阳说。
万科内部人士告诉乐居记者，在小股操盘模式中万科会优先选择与土地方合作，因为一些中小开发商虽然拥有土地，但缺乏万科那样的开发能力，合作可以提高产品溢价，减少市场风险，参与合作项目的内部收益率原则上不低于18%。其次，才会选择与资金方合作。
今年上半年，朗诗、金地分别入股万科的杭州良渚项目，泰禾与万科亦在北京进行了小股操盘的合作。这几个案例中，万科是操盘者，其他开发商充当财务投资者的角色。据了解，此类与资金方合作的项目，万科收取的管理费将远远少于昆明项目所得。
二、持股20%-30%，不计入销售额。捍卫老大地位还是瓦解老大意识？
2014年，万科进一步下调了新增项目的权益比重。国泰君安观察发现，2012-2013 年，万科新增项目权益比例基本保持在80%左右，而2014年累计新增项目权益比例降至65%。这应该是万科为提升投资回报率主动采取的经营策略。
小股操盘后，万科在单个项目中的权益比例虽然不高，但因为每个项目所需要的资金投入不多，所以公司操盘的项目总数会相应增加，在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。
年初郁亮提出小股操盘时，外界普遍猜测万科此举意在做大销售规模以维系行业老大地位。而郁亮却坦言：“小股操盘实际上是在瓦解万科的‘老大’意识”。
这与小股操盘的财务处理方式有关。盛富资本CEO黄立冲告诉乐居记者，小股操盘的特点是其销售额不能纳入到万科范畴，但是利润率会提高，因为项目中有额外的开发管理人提成。由于这是来自于非控股项目的收益，这些项目可能在财务报表中转为投资收益。
按照相关上市公司财务规定，根据持股比例，合作项目有并表和不并表两种可能，一般来说是由持股比例较多的一方进行并表。乐居记者发现，在实际操作中，除了持股30%以下的项目，万科财报中披露的销售额基本是以操盘口径进行计算。万科参与的合营项目中，由对方负责经营管理的项目数量很少。
“小股操盘后，万科在一个项目里也许只有20%-30%的股份，怎么还算销售额？”郁亮说。
因此，黄立冲认为，小股操盘在销售额上或许将会瓦解万科的老大意识，但是随着项目数量的增多，未来万科的投资收益将会显著提高，投资收益的内涵也会越来越丰富。
三、高周转模式之后，万科新筑“护城河”？
7月29日，朗诗绿色地产宣布以20%的权益比例联合竞得一幅位于苏州市高新区的土地，这是朗诗地产首次尝试小股操盘。
去年11月，朗诗董事长田明曾在乐居专访中提到过小股操盘。“在低价并购之外，小股操盘是一种性价比非常高的整合合作模式。此模式不难看懂，但实践不易，不是所有计划做小股操盘的开发商都能如愿。”田明说。小股操盘对开发商的项目管理能力、产品复制能力、管理人团队培训与掌控能力提出了极高的要求。
开发商合作开发成为行业常态之后，合作失败的案例也层出不穷。融创中国董事长孙宏斌曾说过：“合作是最麻烦的事，因为你想做主，我也想做主”。
万科前期奉行的高周转模式几乎已经成为全行业的学习标杆。然而，高周转存在一个瑕疵，即竞争对手的学习门槛很低，通过模仿，竞争对手经过一定时间调整也可以具备高周转的能力，从而使高周转不再成为独有的优势。
温阳认为，小股操盘模式有望加深万科的“护城河”。小股操盘策略实施，开发商将面临开发规模的膨胀，这要求开发商具备更大规模的项目管控能力。如果没有工厂化的基础，开发商很难面对规模的膨胀而不出现项目的开发质量问题。
万科的工厂化战略探索已经超过十年，未来随着人力成本的提升和小股操盘带来的规模膨胀，万科工厂化战略的红利将开始逐步释放，而这将成为竞争对手短期内难以逾越的“护城河”。（文章来源：乐居）
扫一扫微信，关注*7财经资讯
