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小编导读：国土资源部与住房城乡建设部下发了一则新政，首次提出统筹调整土地和商品房供给、对于在建或待建地块的规划及用地类型调整。从内容上来看，连部门是希望通过控制供地来调节商品房供需矛盾。
今日，国土资源部与住房城乡建设部联合下发的楼市新政披露，在这份名为《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》的文件，首次提出统筹调整土地和商品房供给、对于在建或待建地块的规划及用地类型调整，明确要求供应规模过大的城市减少甚至暂停供地。业内认为，本次新政着力于缓解市场供需矛盾，给开发商提供更多选择的机会，但从最终的实施效果来看，还需要一系列更明显的配套政策才可能实现预期的目。
三四线城市土地开发商不敢拿两部委叫停供地过多城市再供地
网易财经了解到，上述两部委联合通知最主要看点有两点，一是提出“有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模”，要求供应规模过大的城市减少甚至暂停供地，而对供求矛盾突出的热点城市有效增加住宅用地供应规模。
从2014年初中国房地产陷入低迷以来，整体楼市消化能力急转直下。当前，大量三、四线城市因前几年大规模供应土地导致商品房集中上市，同时又因经济发展的掣肘造成房地产市场内需疲软、外需不足，使得商品房库存高企，开发商资金压力巨大。
亚豪机构研究总监郭毅认为，应对三四线城市高库存，一方面要减少土地供应，另一方面要提振经济、增加购房需求，才有可能逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。而根据两部委的上述文件，供需矛盾突出的北上广深等一线城市将扩大住宅用地供应规模，未来有望降低开发商竞地的激烈程度。
“现在三四线的地谁敢拿?”中原地产首席分析师张大伟表示，两部委要求今年土地供应按城市有供有限，但截止3月中旬，销售额排名前20的上市房企，在一二线城市拿地占比高达92.5%，在一线城市拿地高达62.5%，都创下纪录。全国市场严重分化，一二线城市快速复苏，三四线城市天量库存积压，依然酝酿崩盘风险。
此外，让供地过多的地方政府压缩土地供应、甚至暂停供地，也就意味着减少其新增土地出让收入，未来执行力度将如何?郭毅也表示，对于过度依赖土地财政的城市来说，在财政压力和偿债压力之下，能否按照部委的要求落实执行还是一个未知数。
允许开发商申报改变产品类型意在挽救滞销项目
在上述通知中，有关“优化住房供应套型，促进用地结构调整”的内容也十分引人注目。通知提出，立足市场实际，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。
郭毅表示，以往开发商拿地后只能调整产品类型，如果市场全线低迷，项目就只能暂时搁置，而且一旦上市后能够调整的余地更小，只有依靠降价和其他营销手段。而《通知》颁布后，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，从而打破面临的市场困局。
张大伟表示，这一政策对市场来说，有一定的积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目，可能会有改规的可能性，但整体看改规划的难度非常大。
网易财经了解到，上述途径的可操作性较低，其主要问题就在于不同性质地块的成本差距过大。以北京为例，2014年出让的住宅用地的楼面均价为14557元/平方米，而商服用地的楼面均价仅为8549元/平方米，如果是养老、文化、体育等用地，地价往往更低。如果开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，政府再不给予一定补贴，必然会影响到政策的落地实施。
“可对在建项目的住房户型做出调整的政策初衷很好，但在建项目调整户型的产品设计投入、建安成本的投入都会进一步增加开发成本、推高房价，如果拿地价格低，增加的成本可以被市场消化，确实能够帮助部分开发商缓解面临的销售压力，但如果在地价较高的情况下，仅靠调整产品也将无法扭转滞销困境，”郭毅指出。
业内称2015年房地产救市将深化
面对房地产市场持续低迷，2014年下半年起，各级政府纷纷出招托市。省级政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省，针对房地产行业发布综合性文件，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，促进房地产市场发展，刺激购房需求入市;杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件;更多地区则是从局部入手作出政策调整，其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段。
在北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市，均在去年第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整。普宅标准与住房信贷、公积金、税收优惠等多个涉及购房成本的环节直接相关，因此对市场的利好作用显著。
张大伟表示，进入2015年，房地产救市政策将出现两个特点，一是更加密集，二是将更有深度。未来房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。
本文来源：网易财经
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