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2015年无疑是营改增的攻坚之年，财政部、国家税务总局纷纷表态，力争年内将营改增剩下的行业全部纳入税改范围，这其中包括被业界称为难度*5的房地产、建筑和金融保险三大行业。
地产与建筑业很可能今年5月到7月间，把各自5%、3%的营业税改为11%增值税。业界普遍预期房地产、建筑业增值税税率为11%，这对于处于低景气周期的行业来说，压力不小。那么对于房企而言“营改增”会带来哪些挑战？又该如何应对呢？
房地产营改增将至，房企是减负还是加压？
目前房地产企业以及其上下游企业之间现行的营业税率在3%-5%之间，营改增之后，房房地产企业将适用17%或11%的增值税税率，高顿研究院专家认为如果实施17%的税率，这将明显提高企业税收负担，房地产行业也将成为改革中税率*6的行业，房企税负“不减反增”，而如果实施11%的税率，也仅仅与之前水平持平而已。
由于“营改增”还在试点过程中，增值税链条没有形成，继而会出现增值税抵扣困难的问题。按税务总局的想法，房地产营改增之后，土地出让金、市政配套费与拆迁补偿费不予许抵扣，这三大费项在房地产开发过程中的成本占比很大，如果这部分不准抵扣，根据11%的税率，确实成本不低，一方面会增加建造成本，另一方面，地价款政府不开增值税发票，土地没有进项票抵扣不了，转嫁给开发商，这税负将非常高。
“营改增”另一个挑战是，如果房企的成本增加，必将影响到房企的现金流。根据相关机构对139家房地产企业的统计发现，2007年-2013年房企税额高达6429.7亿元，同期净利润仅为6265.4亿元。这说明房房地产企业每赚1元钱，政府就要收取1.02元的税款。而如果“营改增”税率过高令企业税负增加，房企业也面临更加严峻的财务压力。
房地产营改增今年推行，房价是否会上涨？
建筑业是房地产开发企业重要的上游行业，而建筑业实行营改增必将对房企产生重大影响。如果建筑业税负增加，将直接造成房地产企业成本的增加，这也将最终转嫁到房价上。
那么建筑业实行“营改增”会不会增加企业税负呢？高顿研究院表示，目前建筑业营业税是3%，调整后增值税税率为11%，这将导致一下几方面的成本增加：1、材料成本；2、人工成本。
由于建筑材料来源方式多，增值税的抵扣难度也较大。很多材料进项税额无法正常抵扣，使建筑业实际税负加大。另外，根据之前财税的规定，建筑业购买主要原材料时，可选择按照6%计算缴纳增值税。营改增之后，施工企业购入建材后增加了5%税负成本，这无异于将增加建筑业税负，挤占利润空间。
再次，建筑工程人工费占工程总造价的20～30%，而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工，原来是按3%支付营业税 ，营改增之后，就没有进项税额可抵扣，增加人工成本。这些成本的增加也必然被摊销在商品当中随之转嫁给房地产开发商，最终由消费者买单。
按照当前的税制，涉及房地产行业的主要有11个税种，而各种收费有几十项，涉及房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等一系列环节，这11种税种包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种。假设营改增之后，购买土地、建材等的增值税可以自销售房产的销售项税中抵扣，使房企能够处理好抵扣事宜，开发商的成本也未必会上升。
房地产企业面对营改增时，需要事前做好哪些应对工作?
1、加强专业培训和政策宣传。由于增值税纳税和管理价位复杂，所以要保障会计核算的质量，就必须要进行专门培训，提高财务人员的专业能力和税务筹划能力。此外，企业其他部门相关人员也要做好培训工作，尤其是采购部门，必须积极应对时企业平稳度过改税阶段。
2、加强企业财务管理和会计核算。对于拥有众多项目的大型房地产公司而言，可集中采购，尽量避免材料供应商或材料来源散杂的问题，*5限度的取得可抵扣的增值税发票。严格会计核算程序，及时进行税额的认证、抵扣，做到“项目竣工验收‘会计核算结束。”
3、针对营改增后带来资金短缺问题，房企可进行以下3方面的调整：*9，缩短开发周期，降低资金占用和财务费用；第二，提高产品质量，加强企业在市场中的竞争力；第三，建立企业合作，以多种形式开发项目合作，强化管理，优化结构。
高顿研究院建议，房企要积极面对营改增带来的影响，提前做好筹划工作，制定符合自身情况的过渡政策，避免造成不良后果。
▎本文作者Zenia ，来源高顿网校，更多内容请关注微信号gaoduneclass。原创文章，欢迎分享，若需引用或转载请保留此处信息。
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