2016年的地方“两会”陆续召开，楼市再次成为一个高频词汇，今年地方“两会”关于楼市的热词是去库存。2015年全国商品房待售面积达到历史新高。在此背景下，房地产去库存问题成为地方“两会”最受瞩目的议题，很多地区更是拿出了具体政策措施，直指激活楼市需求。
2015年楼市库存创新高
国家统计局数据显示，楼市库存量达到近年来新高。数据表明，2015年全国商品房待售面积不断上升，全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米，较2014年增长了近1亿平方米，其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97％。
值得注意的是，这种情形是在新增供应并未显著增加的情况下出现的。国家统计局公布的数据表明，截至2015年末，全国房屋新开工面积为15.45亿元，同比下降14.0％；全国房屋施工面积达73.6亿平方米，同比微幅增长1.3％；全国房屋竣工面积为10.0亿平方米，同比下降6.9％。在供给未显著上升的情况下楼市库存却攀升至历史*6水平，这意味着楼市需求已经出现了萎缩迹象。
这其中，二、三线城市的楼市尤其不乐观。2015年百城住宅价格累计上涨4.15％。其中，二、三线城市跌幅较2014年明显收窄，但依然分别下跌了0.53％和1.09％。这些中小城市恰恰也是高库存问题最严重的地区。
各地“因地施策”去库存
楼市高库存问题显然已经到了迫切需要解决的地步，地方政府将如何落子布局成为业内关注的焦点。值得关注的是，由于市场继续分化，因地施策或将是未来政策放松的主要特点，这从近期陆续召开的地方“两会”上可以觅得一些端倪。今年1月18日，重庆市人民政府办公厅发布的《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》指出，对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20％调整为15％，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5％调整为2％，普通住宅土地增值税预征率执行1％。
河南的政府工作报告中明确提出，支持缴存职工用公积金贷款改善住房条件，将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围，鼓励农民进城购房。建立购租并举住房制度，鼓励房地产企业跨界发展。同时，河南还有序推进农业转移人口市民化；内蒙古的政府工作报告提出，研究住房公积金支持农牧民进城购房政策，鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款；河北省政府工作报告指出，要化解房地产库存，推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革，稳定房地产市场。
据了解，早在各地“两会”之前，就已经有很多城市吹响了房地产去库存的号角。福建全省住房城乡建设工作视频会议就提出按照一市一策、一县一策、一盘一策的原则，鼓励各市、县根据实际制定政策，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。中原地产首席分析师张大伟表示，各地在密集发布去库存政策，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的对策，整体上看，一季度有望集中发布一批宽松楼市的政策措施。
激活需求侧将成去库存要点
面对体量巨大的库存，打通供需通道已成为必须直面的问题。梳理各地各地政策不难发现，继续放宽信贷政策、降低购房成本、增加购房补贴，加快棚户区改造成为去库存的发力重点。比如河南和内蒙古都提出了鼓励农民进城购房的相关措施。广西政协委员、民建广西区委主委钱学明建议国家设立新市民住房优惠贷款，以等于或优于住房公积金的贷款利率帮助农业转移人口进城购房、落户，打破农业转移人口市民化的瓶颈。
另一个解决高库存的方向是补位租赁市场。福建省、湖南省、山东省济南市等地政府工作报告明确，要大力发展住房租赁市场。多地代表委员建议，政府宜鼓励房地产企业开发适销对路的产品，完善周边配套，同时促进租赁市场专业化，因地施策进行房地产调控。贵州省政协委员张树昭建议，要立足中西部城市、三四线城市库存高企的实际，因地制宜出台举措。
此外，户籍制度改革成各地“去库存”重要手段。上海市政府工作报告明确提出，“坚持城市建设重心向郊区转移，进一步提高郊区发展水平”；河北省政府工作报告提出，“到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达48％和67％左右”。值得关注的是，在广东省“两会”期间，多位政协委员建议取消大城市的限购政策，进一步促进大城市结构性库存的去化。分析人士之处，这一设想，很有可能成为未来房地产去库存的政策实施方向。
本文来源：通信信息报