高顿网校友情提示，*7东莞实务税务技巧相关内容企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理(三)总结如下：
　　筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
　　企业取得的返还款3,000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。
　　企业缴纳的土地出让金10,000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
　　(四)契税
　　企业缴纳的土地出让金10,000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
　　二、会计处理
　　土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。
　　收到返还款时：
　　借：银行存款3,000
　　贷：其它业务收入3,000
　　第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）
　　公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。
　　此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。
　　企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。
　　案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
　　一、相关税务处理：
　　（一）营业税
　　此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施。
　　对房地产开发企业税，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。
　　此业务返还款3,000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3,000*5%）150万元。
　　返还款3,000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税
　　（二）企业所得税
　　根据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。
　　企业取得返还款3,000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
　　（三）、土地增值税
　　企业在实际交纳的土地出让金10,000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
　　根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
　　企业取得的返还款3,000万，土地增值税清算时，
　　1、如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。
　　2、如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3,000万补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
　　(四)契税
　　企业缴纳的土地出让金10,000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
　　二、会计处理
　　土地出让金返还用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
　　收到返还款时：如是补贴行为：
　　借：银行存款3,000
　　贷：开发成本3,000
　　或、如是购买行为：
　　借：银行存款3,000
　　贷：营业收入3,000
　　第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人
　　目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。
　　案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3,000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。
　　一、相关税务处理：
　　(一)营业税
　　【营业税暂行条例实施细则】第三条规定：“条例*9条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。
　　本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。
　　丙企业取得政府奖励企业的3,000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。
　　（二）企业所得税
　　本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。
　　丙企业取得政府奖励或财政补贴3,000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：
　　根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
　　财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
　　（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
　　（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
　　（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
　　本案例业务属于政府财税【2011】70号文件所称的“不征税收入”所对应的财政性资金范畴。
　　如符合财税【2011】70号的三个条件，应作为不征税收入处理，但根据企业所得税实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
　　如不符合财税【2011】70号的三个条件，则不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。
　　（三）土地增值税规定
　　房地产企业（乙方）企业在实际交纳的土地出让金10,000万元后，全额计入开
 　　　　
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