巢湖实务税务技巧：开发间接费用的会计核算与税务处理(二)-高顿教育

巢湖实务税务技巧：开发间接费用的会计核算与税务处理(二)

高顿网校2014-09-11 15:18terry

　　高顿网校友情提示，*7巢湖实务税务技巧相关内容开发间接费用的会计核算与税务处理(二)总结如下：

　　于按利息支出是按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的5％以内计算扣除，所以，应当将计入“开发间接费用”的利息支出全部剔除。

　　除利息支出外的借款费用，根据现行企业会计准则的规定，也应当予以资本化。而在原会计制度中，企业对外借款发生的借款费用应当计入“财务费用”科目，而土地增值税只是对“财务费用”科目中的利息支出允许依法据实扣除或按统一比例扣除，相应对除利息支出外的借款费用是不允许扣除的。这是因为：土地增值税立法时，是以原有会计制度为基础，而借款费用予以资本化是后期会计政策的调整，而会计政策的调整并非意味着土地增值税政策也同时调整。另据《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第八条第二款的规定，对于超过贷款期限的利息部分以及加罚的利息不允许土地增值税前扣除。

　　借款费用在企业所得税扣除上，根据《企业所得税法实施条例》第三十八条的规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。从该规定中可以看出：房地产开发企业向金融企业借款的利息支出的税前扣除是一致的，*10不同之处在于，房地产开发企业向非金融企业借款的利息支出，不论是否超过金融企业同期同类贷款利率，会计规定按实际支付的利息予以资本化，而企业所得税规定，不超过按照金融企业同期同类贷款利率（包括基准利率和浮动利率）计算的数额的部分方可税前扣除。对利息支付外发生的借款费用允许据实扣除。但在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分、加罚的利息以及利息支付外的借款费用均不允许扣除。

　　二、企业开发间接费用的分摊

　　如果该企业仅开发一个项目或是成本对象，则开发间接费用属于能够直接计人成本对象的成本，可以如同建筑安装费用按照单位面积成本在完工开发产品与未完工开发产品之间进行分配。如果该企业开发多个成本对象，则开发间接费用，就需要在完工开发对象与未完工开发对象之间进行分配。在企业所得税上，根据国税发[2009]31号文件第二十九条规定，共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配方法有四种：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。不同的成本分配方法计算出来的成本可能会有一定差异。房地产开发企业应于每月终了对开发间接费用进行分配，并计入有关开发产品的成本。企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。比如选择直接成本法分摊开发间接费用，则某项开发产品成本分配的开发间接费，等于本月实际发生的开发间接费用×月份内该项开发产品实际发生的直接成本÷月份内各项开发产品实际发生的直接成本总额。但对借款费用分配方法的选择上，国税发[2009]31号文件第三十条明确规定，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

　　在土地增值税上，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条之规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。开发间接费属于扣除项目之一，也就是说，允许扣除的开发间接费，可以选择按所占土地面积或建筑面积或税务机关认可的其他方法进行分摊。所以，土地增值税与企业所得税对开发费用的分摊，并非完全一致，所选择的方法不同，其分摊的结果也不一样。