高顿网校友情提示,*7佛山实务税务技巧相关内容房地产企业税务稽查方法与案例分析(五)总结如下:
  有住房的,免征;
  (三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;
  (四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
  《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十二条规定:
  条例所称用于办公的,是指办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋。
  条例所称用于教学的,是指教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋。
  条例所称用于医疗的,是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。
  条例所称用于科研的,是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。
  条例所称用于军事设施的,是指:(1)地上和地下的军事指挥作战工程;(2)军用的机场、港口、码头;(3)军用的库房、营区、训练场、试验场;(4)军用的通信、导航、观测台站;(5)其他直接用于军事设施的土地、房屋。
  财税[1998]96号文件规定:对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件:一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位;二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的,一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定,应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目,其承受的土地、房屋要照章征收契税。所以,按照契税暂行条例等规定,如果您医院为事业单位或社会团体,购买不动产直接用于医疗的,可以享受免征契税的政策,如您医院为私立医院,应该不属于免税规定,具体由当地税务机关判定。
  问题1:房地产企业以招投标形式中标的土地,其中有一小部分土地规划部门规定用于配套建设小学校和幼儿园,请问所受让的土地是全部缴契税,还是扣除用于修建学校、幼儿园用地后的土地缴纳契税?
  答:根据《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》(财税[2004]39号)规定:对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证,由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构,其承受的土地、房屋权属用于教学的,免征契税。
  因此,我们理解上述房地产企业如果经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并取得了颁发的办学许可证的,并且其承受的土地、房屋权属用于教学的土地部分,免征契税。否则应按《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,就其承受中华人民共和国境内土地权属的全部,缴纳契税,不应扣除用于修建学校、幼儿园的用地。
  问题2:
  《国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复》(国税函[2008]718号)规定,居民个人根据国家房改政策购买的公有住房,并取得房改房产权证后,将名下的房屋产权转移给其子女,属于契税法规规定的赠与行为,应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。
  问题3:A公司为B公司提供产品,B公司长期欠A公司销售货款,B公司破产,将房屋给A公司抵债。是否交契税?
  答:财税[2008]175号文件第六条企业注销、破产的有关规定:
  企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后,债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。
  问题4:财税[2008]129号文件规定:根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条*9款规定,国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条*9款规定,以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的,视同土地使用权转让征税。因此,对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为,应视同土地使用权转让,由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
  问题5:
  《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》[国税函[1999]391号]的规定,根据我国婚姻法的规定,夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此,离婚后原共有房屋产权的归属人不缴纳契税。
  问题6:三种情况可申请退还契税
  《契税暂行条例》规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天;纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。但对以下三种情况下,纳税人可以依法对已缴的契税向税务机关申请退税:
  1.无效产权的转移可以申请退税。国家税务总局《关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)规定,对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还。
  2.期房退房可退还契税。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》(国税函〔2002〕622号)规定,购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同,但由于各种原因最终未能完成交易的,如购房者已按规定缴纳契税,在办理期房退房手续后,对其已纳契税款应予以退还。
  3.多缴的契税可以在有效的期限内申请退还。《税收征管法》第五十一条规定,纳税人超过应纳税额缴纳的税款,税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起3年内发现的,可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息,税务机关及时查实后应当立即退还。
  问题7:个人继承或接受遗赠的房屋,是否要缴纳契税?
  答:国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复(国税函[2004]1036号)规定:
  一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。
  二、按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。
  所以,个人继承或接受遗赠的房屋,是否要缴纳契税,要根据情况不同而不同。
     
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