高顿网校友情提示,*7广州实务税务技巧相关内容地下车库的财税处理(二)总结如下:
  时也为车库付了款,那么投资主体在最后看来应该就是业主,开发商相当于只是事先垫付了该投资成本,那么车库的所有权理应归全体业主所有。持“登记凭证确权说”观点的人认为,地下车库是开发商自己根据国家要求投资建造的,根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”规定及“谁投资,谁受益”的原则,虽然最后成本都分摊至可售面积中,但合法建造应当属于原始取得的一种方式,应自事实行为成就时发生效力,开发商在建造后拥有地下车库初始产权应当无可争议,开发商有收益权或使用权也应无争议。
  这两种观点来讲,似乎都有一定的道理。2007年10月1日实施的《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属,当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属,但在实际意义上讲,该条规定概念也很模糊,同样未明确规定产权归属。我们只能从该条规定的法理上推断,如果地下车库是开发商投资建造并已经规划、建设行政主管部门批准,开发商应当拥有地下车库的所有权(至少在形式上拥有),否则开发商怎么有权利出售、附赠或出租呢?另外从立法的本意来讲,作为独立设施的地下车库,如果不允许开发商销售或出租,可能影响开发商建造车位、车库的积极性。另外从某种意义上讲,鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权,在提高土地利用率同时,还有利于资源的优化配置,实践中也表明了政府部门默认了开发商对地下车库的收益权。
  对于地下人防设施来讲,因其建造面积是与整个项目相关,故个人认为其建造成本计入建安成本是不妥的,应在开发成本----公共配套设施费用中归集,在整个项目的可售面积中分摊。
  以上相关文件中也可以看出,开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后,可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家,故不存在销售产权行为。
  1、随商品房销售转让车位使用权(买房送车位使用权):
  对于买房送车位使用权的情况,开发商与业主签订商品房销售合同,同时签订车位使用权转让协议,地下车位与商品房捆绑,其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中,发生的可以理解为销售不动产行为,统一开具销售不动产发票。
  营业税及附加:按销售不动产交纳营业税及附加。
  土地增值税:房开企业与购房人签订销售合同,并签订转让地下车位使用权协议,约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人,附赠的车位因未取得转让收入,按出售开发产品计算销售收入,因车位使用权价款包含在商品房总价之中,其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
  房产税:开发商随房销售,同时与业主签订转让车位使用权合同,则应视同销售车位,不再征收房产税。
  土地使用税:开发商随房销售,同时与业主签订转让车位使用权合同,则应视同销售车位,不交土地使用税。
  所得税:其收入并入房屋销售总价,成本已分摊至可售面积成本,其所得税与销售商品房性质一样。
  印花税:其价款已包含至商品房价款之中,印花税已按销售不动产万分之五交纳。
  2、单独转让车位使用权:
  单独转让车位使用权分为有限期限(短期)内转让和法律规定年限内(长期)转让。有限年度内(如1年)是相对于在法律规定年限内(如70年)而言,在有限年度内出租**律期限或长期来看,其车位使用权人可能会变更,而在法律规定期限内转让使用权,抛开产权归属的角度,单从融资租赁角度来推论,租赁期相于于可使用期限,性质上和销售已无实质区别。
  有限期内(短期)转让车位使用权:
  有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权。
  营业税及附加:采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税纳税额为预收金额为基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加。
  土地增值税:未发生产权转移,不涉及土地增值税。
  土地使用税:单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。各地政策执行不一样,如上海对于地下人防设施,不论营业使用或非营业使用,不论出租或自用,都不征收土地使用税。而且要注意的是,如果地下人防设施是连着地上建筑物的话,对地下人防车库占地征税,由其地上和地下所占同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税。且对单独建造部分所占用地面积暂按应征税款的50%征收土地使用税。
  房产税:虽然产权归属国家,但开发商作为投资者享有收益权,根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以房开企业应按租金收入12%交纳房产税。
  印花税:按租赁金额的千分之一交纳。
  法律法规年度内转让车位使用权:
  法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论,实质与销售并无二致。
  营业税及附加:不管是开具服务业---租赁业发票或销售不动产发票,营业税及附加一样按5.5%计征。个人倾向于开具销售不动产发票。
  土地增值税:房开企业与购房人签订合同,将地下停车场所法律法规期限内的使用权(如房屋使用年限70年)转移给购房人,向购房人取得的转让车位使用权收入并入非普通住宅收入,计征土地增值税。
  土地使用税:不涉及
  房产税:开发商如果与业主签订的车位租赁合同,租赁期达到了法律法规规定的年限,即达到业主所购房屋年限,则应视同销售车位,不再征收房产税。
  所得税:按收到的价款作为收入,计征所得税。
  印花税:按销售不动产万分之五交纳。
  3、开发商自用地下人防设施
  开发自用地下人防设施,如作为仓库,或作为物业用房等等。
  营业税:如无营业收入,不涉及营业税。
  土地增值税:未发生产权转移,不涉及土地增值税。
  土地使用税:房开企业对于自用地下人防设施,原则上只要坐落在开征范围内,就应征收土地使用税,但国家并未出台相关免征政策,各地对自用地下人防设施征免政策不一。如重庆就规定房开企业修建的地下车库,无论对外出租或自营,均应按规定征收房产税和土地使用税
  房产税:根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)*9条、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。房屋折算比例由各省规定。
  所得税:无收入不涉及
  印花税:不涉及
  需要注意的是,实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积,对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库,是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。
     
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