QQ登录
微博登录
微信登录
装修装饰企业
一、什么是装饰装修业？
根据国家税务总局关于印发《营业税税目注释》（试行稿）的通知（国税发[1993]149号）的规定建筑业是指建筑安装工程作业。其中，装饰是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具体特定用途的工程作业。
二、涉及税种
装饰装修企业主要涉及缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等、个人所得税和印花税等。
（一）营业税
1.装饰装修企业的适用税目税率
根据《营业税暂行条例》的规定装饰装修企业适用建筑业税目，按照3%的税率征收营业税。
2.计税依据的规定
根据北京市税务局转发财政部《关于印发<中华人民共和国营业税暂行条例实施细则>的通知》等两份文件的通知（京税一[1994]45号）的规定，纳税人提供工程服务，向顾客收取的全部价款和价外费用的总和，又称营业额。建筑企业以包工包料或包工代购料形式从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价格在内。
如果所属装饰装修企业属于非独立核算单位，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条：“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位”的规定，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，不征收营业税。
3.装饰装修企业销售原材料的纳税问题
一项销售行为如果既涉及营业税的应税劳务又涉及增值税的货物，称为“混合销售行为”。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应征收营业税。
（二）城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定，计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。
（三）教育费附加
根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定，计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。
（四）企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]第3号发布）的规定，企业所得税的征税对象是提供工程作业的纳税人取得的工程收入所得和其他所得。税率为33%。基本计算公式：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额。应纳所得税=应纳税所得额×税率。还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，减按18%的税率计算缴纳；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10 万元）的，减按27%的税率计算缴纳。
物业管理行业
根据《关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知》（京地税营[1997]386号）的规定，物业管理服务是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。
一、营业税：
（一）计税依据：
根据《关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知》（京地税营[1997]386号）的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照服务业税目5%税率计算征收营业税。会计人员必上的导航：http://www.kj968.cn
（二）关于物业管理企业的代收费用：
根据《转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（京地税营[2000]59号）的规定：
1、对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（建住房[1998]213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。
2、对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有的北京市财政局统一监制《北京市住宅维修基金专用发票》或北京市住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据的《住房维修基金交存书》上注明的实际发生额认定。
3、对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。
4、对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。
5、物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。
计算公式：应纳税额=营业额×税率。
二、城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）的规定，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
1.纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；
2.纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；
3.纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；
三、教育费附加
根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定，教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。
四、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]第3号发布）的规定，企业所得税的征税对象是以物业管理以及代理所取得的收入和其他所得，税率为33%。基本计算公式：应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额，应纳税额=应纳税所得额×适用税率。企业所得税还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，暂减按18%的税率计算缴纳所得税；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10 万元）的，暂减按27%的税率计算缴纳所得税。
五、房产税
如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税，如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税，如果单位属于“外商投资企业或外国企业”应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评估值）减除30%的余值为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：年应纳税额=房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%。
六、城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=∑（各级土地面积*相应税额）。 北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。
城镇土地使用税不适用外商投资企业和外国企业，只对内资单位和个人征收。
七、城市房地产税
根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税，税率为1.2%，对其缴纳的税款给予减征30%的照顾。计算公式为：年应纳税额=房产原值×税率×（1-30%）。
八、土地使用费
根据北京市人民政府发布《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》的通知（北京市人民政府令1992年第13号）的规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。需要说明的是：外资企业使用“未经出让”的土地应征收土地使用费，外资企业以各种方式使用已经出让程序的土地不缴纳土地使用费。
依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定，计算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。
九、车船使用税
如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资单位和个人还需缴纳相应的车船使用税 。
根据《中华人民共和国车船使用税暂行条例》（国发[1986]90号）规定，车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照座位、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式为：
乘人汽车应纳税额=应税车辆数量×单位税额
载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量×单位税额
摩托车应纳税额=应税车辆数量×单位税额
十、车船使用牌照税
根据《中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例》（政密字第714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照种类、吨位和规定的税额，向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。计算公式为：
乘人汽车应纳税额=应税车辆数量×单位税额
载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量×单位税额
十一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额×税率，
应纳税额=凭证数量×单位税额。
十二、契税
如果企业承受房地产时还需及时缴纳契税。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
北京市契税税率：自2002年7月1日起，由原4%调整为3%，应纳税额=计税依据×税率
旅游业
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，旅游业，是指为旅游者安排食宿、交通工具和提供导游等旅游服务的业务。
旅游业主要需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税等。
一、营业税
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税的计税依据是以旅游业务的营业收入额作为计税营业额。但同时规定：“旅游企业组织旅游团到中华人民共和国境外旅游，在境外其旅游团改由其他旅游企业接团的，以全程旅游费减去付给接团企业的旅游费后的余额为营业额”。为了公平税负，在营业税实施细则中规定旅行社组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票和其他代付费用的余额为应纳营业税的营业额，按照5%税率征收营业税。
计算公式：应纳税额=营业额×税率。
二、城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
1.纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；
2.纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；
3.纳税义务人所在地不在1、2两项范围内的，税率为1%；
三、教育费附加
根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定，教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。
四、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]第3号发布）的规定，企业所得税的征税对象是以其旅游资源和服务设施为条件，为旅游者在旅行游览中提供各种服务性劳动而取得的有偿服务收入所得和其他所得。税率为33%。基本计算公式：应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额。还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，减按18%的税率计算缴纳；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10 万元）的，减按27%的税率。
五、房产税
如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税，如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税，如果单位属于“外商投资企业或外国企业”应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评估值）为计税依据，税率为1.2%。
计算公式为：年应纳税额=房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%。
六、城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）。 北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。
七、城市房地产税
根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税，税率为1.2%。计算公式为：年应纳税额=房产原值*税率×（1-30%）。
八、外商投资企业土地使用费
根据北京市人民政府发布《北京市征收中外合营企业土地使用费暂行规定》的通知（京政发[1985]81号）的规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定，计算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。
九、车船使用税
如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具，还需缴纳相应的车船使用税，外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。
根据《中华人民共和国车船使用税暂行条例》（国发[1986]90号）车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照种类、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式为：
乘人汽车应纳税额=应税车辆数量×单位税额
载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量×单位税额
摩托车应纳税额=应税车辆数量×单位税额
十、车船使用牌照税
根据《中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例》（政密字第714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照种类、吨位和规定的税额，向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。计算公式为：
乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额
载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额
机器脚踏车（摩托车）应纳税额=应税车辆数量*单位税额
十一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额×税率，
应纳税额=凭证数量×单位税额。
十二、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。北京市现行契税税率为3%，应纳税额=计税依据 *税率。
十三、个人所得税
根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。
支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税，是扣缴义务人的法定义务。
广告业
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，广告业，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、路牌、电影、幻灯、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项所作的宣传和提供劳务服务的业务。
广告业主要涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、文化事业建设费和企业所得税等。
一、营业税
1.计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，广告业的营业额，是纳税人提供广告业应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
根据《市税务局转发国家税务总局<关于营业税若干征税问题的通知>的通知》（京税一[1994]507号）规定和《北京市地方税务局关于对代理业征收营业税问题的补充通知》（京地税营[2001]507号）规定，广告代理业的营业额为代理者向委托方收取的全部价款和价外费用减去支付给广告发布者的广告发布费后的余额。“付给广告发布者的广告发布费”范围，包括广告代理业业户向各类具有广告发布权的广告经营者实际支付的广告费。
2.税率
营业税广告业税目的适用税率为5%。
3.营业税应纳税额
计算公式为：营业税应纳税额=营业额*适用税率
4.营业税的纳税义务发生时间
营业税纳税义务发生时间一般为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。
5.纳税期限
纳税期限分为五日、十日、十五日或一个月。纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税，以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。
二、 文化事业建设费
根据《文化事业建设费征收管理暂行办法》的规定：
1.文化事业建设费的计税依据
广告业文化事业建设费按缴费人的营业额和规定的费率计算应缴费额。
计算公式：应缴费额＝营业额×3%
2.文化事业建设费的缴费义务发生时间
文化事业建设费的缴费义务发生时间为缴费义务人收讫文化事业建设费征收范围内业务营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭证的当天。
3.文化事业建设费的缴纳期限
文化事业建设费的缴纳期限与缴费义务人缴纳营业税的期限相同。
三、城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率：
1.纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；
2.纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；
3.纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%。
四、教育费附加
根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定，教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。
五、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]第3号发布）的规定，企业所得税是指征税对象就其生产、经营所得和其他所得（包括来源于中国境内、境外的所得）缴纳企业所得税。税率为33%。还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，减按18%的税率计算缴纳；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10 万元）的，减按27%的税率。
其应纳税额为每一纳税年度的收入总额减去准予扣除的项目后的余额为应纳税所得额。
房地产开发企业
一、 营业税
（一）、应税范围：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
1.转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
2.销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
（1）销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
（2）销售其他土地附着物
① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。
（二） 涉及税种
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。
1.销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
（1） 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：
纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
③ 按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
2.其他具体规定如下：
（1） 根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
（2）对合作建房行为应如何征收营业税
根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
*9种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互。具体的方式也有以下两种：
① 土地使用权和房屋所有权相互，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；
③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：
纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。“此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
以”还本“方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以”还本“方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓”还本“支出。
（4）中外合作开发房地产征收营业税问题
根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》（京地税营[1994]205号）规定：
① 关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于”以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税“的规定、因此，应按”转让无形资产“税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按”销售不动产“征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按”销售不动产“征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按”销售不动产“征营业税。
② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。
计算公式=营业额×5%
二、城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：
（一）计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。
（二）税率：分别为7%、5%、1%。
计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
1.纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；
2.纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；
3.纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；
三、教育费附加
根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：
（一）计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额
（二）税率为3%。
计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。
四、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138 号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：
（一）对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。
1
（三）附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
（四）取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（五）土地增值税的计税依据
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
1.取得土地使用权所支付的金额；
2.开发土地的成本、费用；
3.新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
4.与转让房地产有关的税金；
财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：
（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。
（4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。
（5）与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
（六）税率：
土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％……
根据《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》（京地税二[ 1996 ]240 号）规定，对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征的土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。
扫一扫微信，学习实务技巧
