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我国主要税收政策在2008年以来都发生了重大变化，如企业所得税、增值税、消费税营业税等。面对纷繁复杂的政策、法规的更迭，使得税收筹划存在较大空间。各种筹划方案也应运而生。企业应用筹划来减少税收成本的现象越来越多。
近几年流行一些税务规划或税收筹划方案，看似完美，但企业实际应用，或是没有可操作性，或是存在巨大涉税风险。以下对这些筹划理论或方法，从税务征收管理实际操作的角度分析一下，可能会颠覆一些筹划思想，但可以让大家多一份选择。
案例分析一：以物业管理费拆分租金规避出租房产税的风险分析
a公司一办公大楼出租，年租金1000万元，年需要缴纳房产税120万元。
筹划方案：该1000万租金应该由三部分构成：房屋租金；物业管理费、消防安全费
风险点分析：
这是当前筹划机构给出的通用的规避房产税的方案，很多企业也正在实践中应用。
该方案风险在于：理论上，房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租金的基本构成因素包括以下几个方面：房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房产税、利润、税金、保险费。
税收管理所谓的租金，包括了理论上应由产权人负担的一切费用，如物业费、管理费房产税等等。
由于规避房产税问题突出，税务机关一般制定最低租金标准来应对。
如广州、深圳等地税机关规定：“出租人申报的租金收入低于税务机关制定的核定计税租金收入标准，又没有正当理由的，税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，有权按照核定计税租金收入标准核定出租人的应纳税额”。
因出租房屋申报收入过低而补追究责任的案件屡见不鲜。纳税人申报的租金应在合理水平之上，否则有被全额补税的风险。
点评：
房产税，特别是出租房屋的房产税，是地税部门非常纠结的业务，避税手段多，人情税多，社会关注度高。经过多年博弈，很多地区出台了最低租金标准，实行核定征收，具体做法是：如申报的房产税高于本街、路核定的单位面积房产税最低标准，按申报数缴纳；如低于最低标准，按最低标准缴纳。
案例分析二：高尔夫球场水面办鱼业养殖公司规避土地使用税的风险分析
江苏（招商引资重点项目）某公司购置土地3000亩进行高尔夫球场开发，中间有一大块水面600亩，土地使用税成为公司纳税较大的税种。
专家的税收筹划方案：将公司分立成2家公司，一家承续原高尔夫俱乐部的业务，另一家作为鱼业养殖公司，利用高尔夫球场水面养鱼。根据相关的税收优惠，农林牧渔所用的土地免征土地使用税。
风险点分析：
1．3000亩土地使用权是否为高尔夫公司所有？如果是这样，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收”。即便是600亩水面已经为养殖公司从事渔业使用，但由于处于高尔夫球场中间，如何证明高尔夫球场未使用。如税务机关有证据证明其被高尔夫球场经营使用，一样要补缴土地使用税。
2．如600亩水面的土地使用权变更为渔业养殖公司所有，即由高尔夫用地变为农业用地，招商引资结果变了，政府是否能够批准？
3．土地使用税是地方级次的税收收入，地方政府是否认可这种影响地方财政收入的做法？
4．假设以上都成立，地方政府和税务局认可这种做法，那么，高尔夫公司何不再分立一个种草公司，高尔夫球场的草坪占地都不用缴纳土地税了？这样高尔夫球场土地使用税彻底“被筹划没了”。
案例分析三：一人有限公司问题规避契税的补税风险分析
甲乙两公司拟合资成立一家公司m，其中甲方以现金出资3000万元，乙方用房产出资协议价格7000万元。公司m在办理产权过户时须缴纳契税。采取何种方式可免除契税负担？
在合理的商业目的下，筹划方案是：
*9步：甲乙签署借款协议，甲公司借给乙公司现金3000万元。
第二步：乙公司以房屋和现金出资成立全资子公司m.向当地税务局申请免税。
第三步：甲公司受让乙公司持有的m公司30%的股权。
风险点分析：
1．是否是重组改制？何谓重组改制？谁来认定重组改制？
2．是否是无偿划转？如何认定？独立法人之间如何才能无偿划转？关联企业之间是否按独立纳税人交易价格操作？
重组改制契税优惠现行政策依据是《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号），该文件规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
但是，值得注意的是，财税[2008]175号文件免征契税的前提是“企业改制重组过程中”和“无偿划转”。
契税是地方税收，直接关系到地方的财政收入。如地方政府和税务机关设定：企业改制重组认定程序，此方案可能存在风险。
此筹划方案还存在一个风险是，一人公司是否可以变更为两人以上有限公司，法律上的争议很多。是否能够变更成功，还要看当地工商部门的规定。即使变更成功了，税务机关也可以依据《契税条例实施细则》第十七条规定，纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天来认定你改变用途，补征契税。因此，以规避纳税义务为目的的筹划方案，只要税务机关依法行政，总会有应对办法。
案例分析四：不要对特殊重组避税抱有过多的期望
筹划方案：甲公司持有m公司85%的股权，投资成本1000万元，公允价值6000万元。
乙公司持有n公司100%的股权，投资成本5400万元，公允价值6000万元。
乙公司欲购买甲公司持有的m公司的股权，甲公司的税收负担：（6000－1000）×25%＝1250（万元）。
如果甲公司与乙公司交换股权，双方没有税负。
实务中：乙公司可以6000万元现金出资，然后与甲公司交换股权。
风险点分析：
重组是近年来的热门话题。2009年，财政部、国家税务总局出台《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号），2010年又出台了《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）。对于一些纳税人来说，重组的关键应用问题是选择特殊性税务处理，规避一些企业所得税。
财税[2009]59号文出台后一直争议不断。国家税务总局公告2010年第4号出台后，各种解读五花八门，相关企业跃跃欲试，纷纷摩拳擦掌准备充分利用这一政策，在这里找到一些避税的方法。
1．财税[2009]59号文和国家税务总局公告2010年第4号对计税基础的确定，说明重组的特殊性税务处理只是所得税的时间差异。有的重组方会推迟纳税，但不是免税。本案计税不变，甲公司应纳所得税，由乙公司以后年度承担。乙方潜在的税收风险一定会影响双方交易价格。
2．税务机关会对财税[2009]59号和国家税务总局公告2010年第4号的特殊性税务处理：“具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的”进行细化，从而找到应对避税方案的方法。预计今后如何认定“合理的商业目的”将成为税企争议的焦点。本筹划方案就可以认定为“不具有合理商定目的”。
3．重组办法出台，相关解释也大多是管理层的字面解
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