近日，北京市地税局发文从重预征土地增值税。北京地税局发布的相关实施细则规定，对预计增值率小于等于50%，及大于50%、小于等于100%的房地产开发项目，分别保持现行的土地增值税差别化预征率2%、3%不变;对预计增值率大于100%、小于等于200%的房地产开发项目，按照销售收入的5%预征土地增 值税;对预计增值率大于200%的房地产开发项目，按照销售收入的8%预征土地增值税。除此之外，对于容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税，此前，这一预征比例一直维持在3%。
　　针对此项规定，赞成者有之，反对者亦有之。
　　“土地增值税的预征是实现土地增值税的调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。从这个角度出发，适当提高土地增值税的预征率具有一定的合理性。但税务机关应根据房地产行业的整体发展状况适时调整土地增值税预征率，尽量使得预征率接近房地产开发企业的实际税负水平。”名德税务高级合伙人武礼斌在接受本报记者采访时说。
　　那么，从重征收土地增值税究竟能否遏制房价上涨势头?这笔税收是否会转嫁给买方者?应出台怎样的措施才能有效控制房价?针对这些问题，本报记者采访了业界专家。
　　有助于政府税收收入 但对限制房价作用有限
　　近两年，政府部门频繁出台相关政策调控楼市，从“国十六条”到“国八条”，从“国六条”到“(新)国十条”再到“国五条”，等等，动作之多，前所未有，但成效甚微。5月18日，国家统计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示，一线城市房价仍然全面上涨。据悉，目前仍有一些地方大幅调高土地出让起始价，地方财政对楼市的依赖再次凸显。由于对土地财政的依赖将强，甚至有悲观者认为，政府有可能在年底前放松楼市调控。
　　对此，业界人士认为，4月份房价持续上涨在意料之中，也符合业内的预期，而近期地价的重新抬头无疑加重了房价上涨。之前，北京市住建委已经通过核发预售许可证环节，对开发企业预售价格进行限制，此次北京市地税希望通过从重征收土地增值税的方式来有效遏制土地的出让成本，使其在价格制定阶段，采用相对较低的定价策略，从而避免过重的税负。但从以前政策的落实情况来看，从重征收土地增值税可能无法承担如此重任，最后仍旧会不了了之，除了增加政府税收外，调控房价的作用甚微。
　　独立地产评论员顾海波接受本报记者采访时表示，从重征收土地增值税会加大开发商成本，但房产需求无限膨胀的前提下，对房价影响力不大。
　　济南市地税局稽查局综合处专家潘洪新也认为，从重预征土地增值税对限制房价的作用几乎可以忽略，更何况，这个政策仅是从重预征土地增值税，并不是实际提高土地增值税负，最终项目完工后清算时，土地增值税应纳税额并没有改变。这种征收方法只是将纳税时间点提前，并没有提高纳税数额，对开发商的直接影响就是现金流，但如果开发商资金充裕，这应该不是问题。
　　北京鑫税广通税务师事务所税务技术中心主任徐贺在接受本报记者采访也表示，他对这个文件持保留意见，因为土地的增值率是企业自己算的，没有房地产企业会按照这个文件去交土地增值税。
　　武礼斌表示，预售环节的限价更多体现的是一种非市场化的行政干预，而土地增值税预征政策的调整则是一种市场化形势下常用的宏观调控手段。仅仅通过提高土地增值税预征比例的方式，并不能从根本上改变房地产市场的格局。但在与限价等其他调控政策组合时，将不可避免地对房地产商的定价产生影响，并促使房地产开放商从被动接受限价向主动降低报价转变。
　　武礼斌建议，在预征土地增值税时，地税部门需要加强审核预征环节开发商填报的成本信息数据，防止纳税人通过虚构或夸大成本的方式，使政策的执行大打折扣。
　　近日，北京市土地整理储备中心网站公开披露的数据显示，截至5月17日，北京正在出让的经营性用地合计10块。其中，挂牌出让的地块有8块，均已进入起始竞价环节，不过有半数地块暂时无人应价。
　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，随着北京限价政策的从严落实，土地市场从4月开始已经出现降温苗头。限价政策影响了开发商对土地溢价的判断和拿地价格。张大伟认为，多地块暂无人应价虽然不代表土地市场冷却，但在一定程度上可以说明目前的北京土地市场相比一季度有降温趋势。
　　政策“顾头不顾尾” 税负或转嫁给购房者
　　房地产公司给政府的土地增值税由两部分组成，即预征的税款+清算的税款。
　　业界人士表示，此次文件的下发，规定了土地增值税的预征比例，有利于增加地方政府当年的财政收入。而对事后的清算仍旧是不闻不问，政策下发仍旧是“顾头不顾尾”，缺乏科学性、全局性。
　　徐贺则透露，现在很多房地产企业的土地增值税缴纳得不彻底，只是在预售房子的时候按照1%交土地增值税，很多都没最后清算，或者推迟清算。按照现行的政策来说，相关部门是应该管的，但实际中管理得并不好。
　　住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任文林峰表示，在开发商还没产生利润时就预征，极大地加重了开发商融资成本，也不是解决根本问题的办法，长远看，还是应该在销售接近尾声核算时再进行税收调节。
　　此外，记者在采访中发现，很多业内人士还担忧税收调控房价会将税负最终转嫁给购房者。
　　徐贺直言不讳地说，税收的主要功能就是组织财政收入，其他的功能真的很小，不能给予太高希望。“我认为税收方面除了未来的物业税之外，税收对房地产调控作用不大，甚至有些是副作用。大部分的税负都转嫁给了消费者。”徐贺说。
　　潘洪新在接受本报记者采访时也表示，北京地税从重预征土地增值税的的出发点是好的，但仍然没有找到房价高的根本原因，只要北京住房的刚性需求存在，最终开发商都会有办法将所承担的税负转嫁到购房者身上，政府为抑制房价所出的“重拳”最后全打在了购房者身上。从现在的情况看，购房者买的不是房，而是税费和开发商的暴利。开发商是逐利的，很显然，他们会认真对待新政，并充分考虑对策把税负融入价格中，最终转嫁给购房者，包括因为提前缴纳土地增值税影响现金流所产生的融资费用会一并转嫁的。
　　调控房价需出台综合配套政策
　　相关统计数据显示，中国住房自有率从平均数上看远远超过国际平均水平，但却呈现严重两极分化的态势，一方面， “房姐”、“房叔”等持续曝光，另一方面，背负高额贷款的“房奴”也不断诞生。由此可见，遏制房价，扭转畸形的供需现状，必须建立长效机制。
　　在顾海波看来，房价高的根本原因在于投机需求“过旺”，而投机过旺的根本原因是“房叔”们的腐败需求和政策调控的有名无实，毫无诚意。不从制度上遏制腐败需求和政策的“变色龙”，无法遏制高房价。
　　顾海波建议，调控房价是项复杂系统工程，单靠税收不足于解决问题，需要行政(限购、问责)、信贷、利率、税收(房产税)等的综合配套才能起作用，调控房价有许多实招，但是各级政府于公(土地财政)于私(房叔)都不敢下决心真调控。
　　徐贺表示，必须进行土地体制改革，降低地价，不能让不让政府依赖土地财政，只有这样，才可能从根本上遏制房价上涨。
　　潘洪新则建议，宪法应当有这样的规定：每个中华人民共和国公民自出生就应当享有一定面积的土地免费使用权。也就是说，每个公民其基本住房所对应的土地应当是免费的，不应当包括地价。同时，对公民的基本住房也应当有一定的税费减免，以保证每个公民可以有能力，有希望通过自己的努力获得最基本的住房。关于公民基本住房的定义，可以用居住面积及所对应的价格来确定，并且是*10的一套，如30平方米或6万人民币(不同地区、不同时间可以有差别)，这样，当个人或家庭购买基本住房时，可以直接从房价中抵减(一人购买抵减6万，当一家三口人购买时，可抵减18万，由政府收取的土地出让金支付)，同时凭购房发票和相关证明减免相关税费，这样可以直接并大幅降低公民基本住房的支出，从而保证能够满足公民的基本住房需求。不属于公民基本住房的，则理应完全由市场说了算。今年“两会”期间，住建部长姜伟新提到现在实施的楼市调控政策时称，“先试试看……”，前不久他向相关媒体明确表示：“今年房价一定要往下走，20%个税坚决实施。”从姜伟新态度的转变可以看出，政府对房价调控已下定了决心。但就目前看来，各种“税收政策组合拳”纷纷“打来”，不仅无法阻止房价上涨的势头，而且痛击了购房者，这不禁又让人怀疑这些调控政策是否能够发挥出应有作用。
　　我们必须认识到，税收不是调控楼市的*10手段，建立房地产稳定发展的长效机制才是房地产市场进入良性循环，遏制房价的稳定器。有消息称，国家针对楼市调控的“长效机制”调研正有序进行，对此，笔者拭目以待。