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http://tiku.gaodun.com/　　房地产企业融资性售后回购业务，指房地产开发企业在销售房地产时，与购买方签订合同，约定在日后的一定期间内再将所售房地产回购的一种交易方式。
　　这种交易方式，如果销售合同中明确了回购日期，到期后必须由卖方回购，同时还约定了利率，就可以认定为融资性售后回购业务；如果销售合同没有约定具体回购日期，或回购仅是备选条件之一，或没有约定利率，或按市场价格回购的，就可以认定为促销性售后回购业务。促销性售后回购业务按正常的销售业务进行财税处理。
　　以融资租赁方式售后回租房地产的，与融资性售后回购房地产没有本质上的区别，税务处理应基本一致，这里将其合并论述。
　　案例
　　甲房地产企业2010年1月1日将一栋已完工的商务楼销售给乙银行（经批准具有从事融资租赁业务资质），售价为5000万元。该栋商务楼的建造成本为4500万元。合同约定2012年12月31日房地产企业将该栋商务楼重新购回，回购价为5600万元。
　　会计处理
　　这项交易实质上是房地产企业将房产做抵押担保，向银行借款5000万元，期限3年，应付利息600万元，其所售房产所有权上的主要风险和报酬并没有发生实质上的转移，仍留在该房地产公司，因此不能确认收入。
　　《企业会计准则第14号——收入》应用指南规定，采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债。暂不考虑其他相关税费，房地产企业的账务处理如下：（单位：万元）
　　1.出售房产时：
　　借：银行存款 5000
　　贷：其他应付款 5000
　　借：发出商品 4500
　　贷：开发产品 4500
　　2.2010年和2011年度末计提应付利息时：
　　借：财务费用 200
　　贷：其他应付款 200
　　3.2012年12月31日重新回购房产时：
　　借：其他应付款 5400
　　财务费用 200
　　贷：银行存款 5600
　　借：开发产品 4500
　　案例：和泰国际贸易公司主要从事大型机械的生产和销售，为扩大销售，主要采用赊销模式，销售产品的同时全额开具增值税发票。但由于收款周期过长，或者购货方面临资金压力，货款经常无法在当月一次性收回。2008年7月销售额150万元（不含税），当月无法收回销售款，估计每月可抵扣的进项税额为5万元。
　　分析：如采用直接收款方式，和泰国际贸易公司既不能及时收回资金，又必须在销售实现当月承担此销售业务的销项税额150×17%=25.5万元，显然会影响到公司的资金周转速度。
　　如果和泰公司与购货方达成分期收款协议，在协议中注明分5个月收回货款，每月末之前由购货方支付货款30万元，则公司每月因该项业务而产生的销项税额为30×17%=5.1万元。这样，每个月不仅有30万元的资金入账，加速了资金周转，还减少了销项税额，一举两得。
　　对于和泰来讲，可以按照此模式，合理安排每月的采购金额和收款金额，使得按收款金额计算得销项税额与可抵扣的进项税额接近，从而增值税额降到最低！
　　政策规定税法规定，采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，纳税义务发生时间均为收到销售额或取得索取销售额的凭据，并将提货单交给买方的当天；采取赊销和分期收款方式销售货物，为按合同约定的收款日期的当天。
　　特别提示：采用适当的分期收款方式，不仅可以获得税收和资金周转方面的好处，而且能够使一些潜在的、因资金紧张而无法进行交易的业务得以实现，从而增加公司的业务。因此，公司可以在不产生过多坏账的情况下，积极采用这种方式。
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