企业年审中的若干会计问题（五）

　　七、房地产企业带装修商品房的 销售收入实现标准
　　房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，根据《企业会计制度》的规定，应当按照销售一般商品收入的原则执行，即符合以下四个条件时确认销售收入实现：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可*地计量。这些都是原则性的规定，在会计实务工作中确认商品房销售收入实现的具体把握的条件还应包括商品房的验收、综合验收、开具发票、交付钥匙等。严格执行这些条件，对于防止企业提前或推迟商品房销售收入实现、防止随意调节经营业绩具有重要意义。一般商品房的销售按照上述规定的条件要求即可。
　　需要讨论的问题是，有的房地产企业在销售商品房时，为适应不同层次消费者和购买者的需求，对部分商品房采取带装修的销售方式进行销售，在这种情况下如何确认销售收入实现？对此，我们认为，带装修商品房销售的合同，如果只有一个，装修只是商品房销售的一部分，那么就应该待商品房装修竣工、验收合格、交付客户才能确认销售收入实现，销售收入包括商品房销售收入和装修销售收入；如果商品房销售合同与装修合同一分为二，各自独立，那么就应当将它们视作两笔交易，即商品房销售和装修业务，分别确认销售收入的实现。