第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量
（一）外购投资性房地产的确认条件和初始计量
企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。
采用成本模式进行后续计量的，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目；采用公允价值模式进行后续计量的，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“银行存款”等科目。
（二）自行建造投资性房地产的确认条件和初始计量
企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
采用成本模式进行后续计量的，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”（“开发成本”）科目。采用公允价值模式进行后续计量的，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”（“开发成本”）科目。
【例4-3】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，至20×9年12月5日，土地使用权已摊销165 000元；两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：
借：固定资产——厂房 12 000 000
投资性房地产——厂房 12 000 000
贷：在建工程——厂房 24 000 000
借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000
累计摊销 82 500
贷：无形资产——土地使用权 （9 000 000÷2）4 500 000
投资性房地产累计摊销 （165 000÷2）82 500
二、与投资性房地产有关的后续支出
（一）资本化的后续支出
改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，（再开发期间）不计提折旧或摊销。
【例4-4】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。
甲公司的账务处理如下：
（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程。
借：投资性房地产——厂房——在建 40 000 000
投资性房地产累计折旧 10 000 000
贷：投资性房地产——厂房 50 000 000
注意：不应通过“在建工程”科目核算。
（2）20×9年5月31日至20×9年12月31日，发生改扩建支出。
借：投资性房地产——厂房——在建 5 000 000
贷：银行存款 5 000 000
（3）20×9年12月31日，改扩建工程完工。
借：投资性房地产——厂房 45 000 000
贷：投资性房地产——厂房——在建 45 000 000
【例4-5】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，该厂房账面余额为20 000 000元，其中成本16 000 000元，累计公允价值变动4 000 000元。20×9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。
甲公司的账务处理如下：
（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程。
借：投资性房地产——厂房——在建 20 000 000
贷：投资性房地产——厂房——成本 16 000 000
——公允价值变动 4 000 000
（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，发生改建支出。
借：投资性房地产——厂房——在建 3 000 000
贷：银行存款 3 000 000
（3）20×9年11月30日，改扩建工程完工。
借：投资性房地产——厂房——成本 23 000 000
贷：投资性房地产——厂房——在建 23 000 000
（二）费用化的后续支出
如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。
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