近期，央视报道：一些全国知名房地产企业8年间欠缴土地增值税3.8万亿元。由此可见，对土地增值税的征管已上升到国家层面。近年来，青岛市的土地增值税与房地产营业税的比例及税负率在全国副省级城市中排名靠后，加强土地增值税征管最为紧迫。现结合土地增值税日常征管工作，就如何提高土地增值税税负率谈几点思考。
 

　　一、制定一般和个别土地增值税预征率，适当提高标准。

　　央视报道的3.8万亿欠税，指的是土地增值税清算的税款，如果房地产企业未按规定预缴土地增值税，税务部门可以用房产证、发票等对其限制。土地增值税清算的时间节点是开发企业销售基本完成之后（销售完成85%），距离房地产开发建设时间较长（预售许可证满三年）。如果项目的土地增值税税负率高于预征率，开发企业往往对土地增值税清算不积极、不主动，以期晚清算，逃避缴纳税款。如果提高土地增值税的预征率，使得预征率高于清算时的税负率，会显着提高开发商的清算积极性，届时清算的主动权将掌握在税务机关手里。为此，建议：

　　一是制定一般预征率，较现行标准适当提高，使得预征率略高于开发企业的税负率；如，对住宅类的预征率指定为5%、非住宅定为8%。二是制定个别预征率，对那些高端项目，税负率明显高于一般预征率的，制定较高的个别预征率。测算方法为：取得纳税人在房管部门备案的销售价格，单位土地成本，当年度各级建筑工程行政主管部门公布的建筑安装工程平方米造价指标，用以测算土地增值税税负率，对于明显高于一般预征率的，制定该企业的个别预征率。如，某企业开发住宅项目，取得土地的楼面地价为1000元/平方米，当地建筑工程行政主管部门公布的建筑安装工程造价为2000元/平方米，其在房管部门备案的销售均价为12000元/平方米，根据以上数据进行测算：取得土地使用权所支付的金额为1000元，房地产开发成本为2000元，房地产开发费用为（1000+2000）×10%=300元，与转让房地产有关的税金为12000×5.5%=660元，财政部规定的其他扣除项目为（1000+2000）×20%=600元，则增值额为12000-1000-2000-300-660-600=7440元，增值额与扣除项目金额之比为7440/（1000+2000+300+660+600）=163%，应缴土地增值税税额=7440×50%-（1000+2000+300+660+600）×15%=3036元，增值税税负率为3036/12000=25.3%，则该项目的土地增值税预征率确定为25.3%。

　　由于该计算方法忽略了其他因素，如绿化、配套等成本因素，因此实际税负率应当比测算税负率要低，从而保证了纳税人主动清算的积极性。同时，在具体执行时，应当采用老项目老办法、新项目新办法，确保公平性。
 

　　二、明确人防工程不属于土地增值税征税范围。

　　人防工程，包括地下车位，在房地产项目中的定位一直比较模糊。在土地增值税日常征管过程中，人防工程是否可以扣除，已成为左右土地增值税税负率的重大问题，如在某个房地产项目清算审查时发现，如果人防工程成本可以列支，该项目的土地增值税税负率为0，如果不予列支，税负率则可上升到6%。目前，人防工程是否可以在计算土地增值税时予以扣除，专家、学者有着不同的意见。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》明确规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。对于人防工程，包括地下车位，建议凡不能取得产权证书的，都不属于土地增值税的征税范围，其取得的收入不征收土地增值税，其成本在计算土地增值税时，不得扣除。
 

　　三、采取“三分法”组织清算。

　　“三分法”是大连市地税局清算土地增值税的做法，税负率较高。所谓“三分法”，是指将一个房地产项目分为普通住宅、非普通住宅、公建（商业网点）三部分进行清算。目前，我市的做法是“两分法”将房地产项目分为普通住宅和非普通住宅两部分，公建是放在非普通住宅中。由于非普通住宅与公建售价相差悬殊，而成本相同，二者合并计算摊平了销售收入，降低了税负率。如果采取“三分法”，会大大提高公建的税负率，且普通住宅、非普通住宅、公建三者的税负不会相互抵消，从而导致整体税负提高。如，大连五四广场项目，非普通住宅售价9000元左右，而公建售价为29000元左右，如果按照“三分法”计算，土地增值税额为2568万元，税负率为4.18%；按照“两分法”计算，土地增值税额为1988万元，税负率为3.24%，比“三分法”计算税额少670万元，税负率相差近一个百分点。
 

　　名人名言：世界上最快而又最慢，最长而又最短，最平凡而又最珍贵，最易被忽视而又最令人后悔的就是时间。