住房和城乡建设部原房地产司司长、中国房地产研究会会长张元端在论坛中以《国十条新政下中国房地产业形势分析》为题，发表了主题演讲。在发言中张元端指出国十条的出台是有深刻背景的。2009年以来房价连续14个月回升的速度远远超过了2007年的上涨速度。2009年，全国商品房销售面积同比增长42.1%，但是销售额却大幅度增长75.5%。通过这两个百分比的对照反映了房价上升的速率。今年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。同时中国面临着流动性过盛的问题，信贷规模急剧扩大，并且对购买普通住房实行了7次利率。银行信贷总量三分之一左右是给了房地产业。房地产个人购房贷款达到了5千多亿元。过度消费也促生了房价的较快上涨。有一套房子还不行，还要买两套或者三套，他买了不卖，人均居住面积就很大。高房价成为民生的重大问题，政府调控房地产市场的决心很大，在这样的背景下国家出台了国十条。

 

　　谈到国十条的调控思路时，张元端指出主要是通过几个渠道，抑制部分城市房价上涨过快。一是坚决抑制不合理的住房需求。比如说对购买首套自住房，而且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%。二是严格限制各种名目的炒房和投机性的购房。通过调整信贷政策调整楼市的货币流动性，紧缩市场中的流动性。

 

　　除此之外张元端还强调必须调整房产市场的供求关系，抑制不合理的需求。同时增加住房的有效供给。增加居民居住用地有效供应。国土资源部住房用地今年也有了一定的增加达10多万公顷。其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占到77%。同时要依法加快处置闲置房地产用地，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索综合评标等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性增长。在坚持现在招拍挂制度的同时，也要探索改善的办法。从多个方面考虑土地供给制度。

 

　　张元端表示，要有效抑制房价调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造、中小套型、普通商品房用地不应低于住房建设用地供应总量的70%。房价过高，增长过快的地区，要大量的增加限价商品住房、公共租赁住房的应用。6月12日住房城乡建设部等七部门联合下发了《关于加强发展公共租赁住房的指导意见》，重点是解决中等偏下收入家庭的住房问题。

 

　　对国十条的调控效果张元端表示，调控政策虽然已经实施一个月了，房价也得到了初步的控制，但不能说是成效。其实大中城市的房屋销售价格同比继续上涨，但是涨幅回落，2010年5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小了0.4个百分点，环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小了1.2个百分点，可以说是初见苗头。今年1月到5月全国商品房销售面积3亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1到4月份回落10.3个百分点，调控以后销售面积稍微回落。商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1到4月份回落了17个百分点。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上个月减少了1274万平方米，下降15.8%，商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%，销售面积减少了，销售额也下降了。是房地产开发企1月到5月份房地产开发资金来源27288亿元，同比增长57.2%，资金来源增长很大，其中国内贷款5550亿元，增长了43.6%，企业自筹资金增长了54.3%，其他资金增长了69.8%，在其他资金中定金和预售款增长61.1%，个人抵押贷款增长了88.8%。这也显示了宽松的货币政策、信贷政策，个人抵押贷款增长幅度非常大，达到88.8%，定金和预售款也增长的

 

　　这是（PPT）1到5月份房地产发展趋势，最低点是去年的2、3月份，从4月份开始，去年房地产开发景气度就一直上升，到今年开始下降，大体上是这样一个趋势。同时为了让大家了解总的房地产形势，我画了一张图，从1988年到2008年我国GDP增长率与商品房销售额增长率的对照表，大家可以看到，上面的红线是GDP的增长率，下面是商品房销售规模的增长表，大体上是相温和的。当GDP上升的时候房地产也上升，GDP下降的时候，房地产增量也下降。特别是从1994年一直到2006年高一点，这一段房地产商品房销售额的增长一直是M型的小幅增长，但是始终是在上升期，只是到了2008年出现了负增长，到去年又大幅度的上升。所以我觉得房地产市场的波动是一个常事，不必惊慌，但是总的都是在上升。

 

　　要建立长效的发展机制，我们都希望建立一个稳定的楼市，房地产既不暴涨也不暴跌。首先要十分明确现阶段的楼市是消费楼市、民生楼市，而不是投资楼市，发展房地产市场的目的是为了解决居民的住房问题，而不是提供投资、投机场所。因此所有的一切楼市的各项政策和制度都应该为消费楼市、民生楼市服务。特别是要防止楼市的股市化，把楼也炒来炒去，跟股票一样，如果不把消费引导控制好，再盖多的房子也缓解不了楼市的供求矛盾，国务院这一轮的调控政策着力点在抑制不合理的住房需求，严格限制不合明目的炒房，让住房回归理性。其次要处理好房地产经济和宏观经济的关系，对于发挥房地产业拉动经济增长的作用，一定要把控的适度。我们以往有一个处理不到位的问题，就是宏观经济一遇到困难就过分的依靠刺激楼市来打动，办法之一就是通过放宽信贷来增加流动性，结果是交易量上去了，房价更上去了，回过头来又来调节流动性，以抑制房价。

 

　　为此，我觉得应该研究和建立起一个流动性的屏障，楼市流动性到什么程度就应该控制，不再增加，建立一个屏障，以免大起大落，大波动，要把控好楼市的流动性。再次要防止调控以后的报复性反弹，最近房价又开始出现向下松动的苗头，与此同时，我们房地产业内也在讨论未来楼市在短暂降价后会不会出现报复性反弹的问题，我们回顾一下以往的历史，2007年和2009年都出现了调控过后房价大幅上扬的现象。我觉得在建立起流动性屏障的前提下，要防止出现报复性反弹，关键在于扩大住房的供给，包括调整供给结构。如果流动性屏障做起来，供应量就是稳定物价的大问题了。有两组数字值得注意，1到5月份，全国商品房销售面积3.02亿平方米，房屋竣工面积1.92亿平方米，销售面积和竣工面积之比达到1.6，还是供不应求，销售的多，竣工的少，反映出楼市总体上供大于求。1到5月份，土地购置面积同比增长31.1%，而土地购置费同比增长了89.7%。说明我们的低价亟待控制，谢谢大家！