中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端在“中国住宅发展趋势论坛”上发言指出，当前我国正在进行的房地产市场调控概括起来讲，是通过行政干预和经济杠杆的双管齐下，从供求两个方面进行双向调节，以达到稳定房价的目标。

 

　　此次宏观调控有五“新”

 

　　*9，建立新的住房供应结构。在目前的住宅供应当中高价位、大套型占了百分之七八十，而占社会百分之七八十以上的中低收入家庭所需要的中低价位，中小套型的住宅只占百分之二三十，90平米以下的住房占开发建设总面积70％新规的出台，有效解决了住房供应结构与住房需求结构的严重错位。

 

　　第二，建立新的住房需求结构。新的需求结构包括了三个方面，一个是重点满足当地居民的自住需求。第二个方面，抑制投机和投资性购房需求。第三个方面，严格控制拆迁等被动性住房需求。通过这三个方面的调整、调控，来建立新的住房需求结构。

 

　　第三，针对建立新的住房供应结构和需求结构的目标，在土地供应、房地产开发信贷和住房消费信贷，以及有关的税收方面，出台了一系列的新的规定。

 

　　第四，对完善住房保障制度提出了新的要求。房地产的新政要求一是加快城镇廉租房制度的建设，稳步的扩大廉租住房制度的覆盖面。二是进一步完善经济适用住房制度。三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

 

　　第五，对整顿规范房地产市场秩序和完善房地产统计和信息披露制度，提出了新的措施。

 

　　建立三个“两条腿走路”机制解决我国的住房难题

 

　　张元端表示，目前发展房地产业与解决住宅问题的关系协调不好是房地产市场存在的特殊难题，在房地产业发展中，不同程度的存在着片面追求经济效益的现象。比如部分城市房价、地价上涨过快，商品住宅供应结构不合理，中低价位、中小套型住宅供应严重不足等等，就影响到了住房问题的解决，而在解决住房问题上，存在着消费模式单一，消费需求超前，梯度消费意识单薄等等问题，而也住宅供应造成了很大的压力和矛盾。住房分配制度最终要建立三个“两条腿走路”的机制。

 

　　*9，市场型分配和社会保障性分配两条腿走路。目前由于住房保障机制不完善，属于社会保障方面的问题也要由市场来解决，打个比方，好比是城市交通，本来是人行道、车行道，各行其道，交通秩序井然，现在人和车都挤到一条道上，必然造成交通混乱。由于住房保障制度不完善，住房都要由市场解决，一方面涌向市场的巨大的需求，刺激了房价的上涨。另一方面，中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房价，这就增加了房价问题的复杂性。

 

　　第二，要建立起买房和租房两条腿走路。经济发家的国家，租房率都比较高，比如美国租房的家庭占40％左右，买房子的大概占60％左右。而发展中国家，租房率很低，不到10％，而房屋自有率是90％左右，正好和我们相反。在发展中国家，租房率低下，买房子几乎成为住房消费者*10的模式，这样就促使了房价问题凸显出来。

 

　　第三，要建立起新房市场和旧房市场两条腿走路。使购房者能够根据自己的支付能力去选择买新房还是买旧房，缓解新房市场的压力。

 

　　这样三个“两条腿”的机制建立起来以后，就可以做到住房消费梯度化，消费模式多样化，有步骤的解决全社会的住房问题。

 

　　不能把中低价位、中小套型房都安排到离市中心很远的地方

 

　　建中小套型房以后，在相同的地区，相同的容积率下，所建的套数必然增加，某一个小区内的人口必然增加，这就要求我们城市规划部门根据这个情况，特别是前一段争论的所谓的富人区、穷人区，如何缩小所谓的富人区和穷人区的差别等诸多经济社会问题。

 

　　尽量避免因规划不当而造成整个城市和局部地区人居环境的恶化。从小区规划看，在相同的容积率之下，中小套型必然使小区的户数和人数增加，从而住宅小区的综合设施的配套，生活环境的规划设计，都要根据新的情况考虑。其中包括弱化中心花园，强化庭院景观，现在一些大的住宅小区搞了很大的中心花园，整个小区的均好性很不好，住在小区的边缘居民享受不到，或者很少享受中心花园的景观。因此，我们现在要强调弱化中心花园，强化庭院景观这个设计思路，特别是现在要建设和谐社会，强调邻里之间的交往，那么在什么里面交往？就到庭院里面交往，不是到中心花园里面交往，所以弱化中心花园，强化庭院景观。避免户外活动过分的向中心花园集中。