税后现金流量折现法是什么？怎么理解？
税后现金流量折现法是一种评估投资价值的方法，通过评估所产生的金额，并考虑资本成本和适用的边际税率。
税后现金流折现类似于简单现金流折现(DCF)，但这里也考虑了税收影响。
 
税后现金流量折现法
 
关键点：
1.税后折现现金流采用未来收入流的现值，但已针对每个现金流的预期税项进行了调整。
2.使用税后贴现提供了一个项目或投资吸引力的更现实的评价，也可以解释非现金流，如折旧。
3.税后现金流量折现用于计算盈利能力指数以及项目或投资的回收期折现。
怎么理解税后现金流量折现法？
贴现分析的目的是估计投资者将从一项投资中获得的资金，并根据资金的时间价值进行调整。金钱的时间价值假设今天的一美元比明天的一美元更有价值，因为它可以被投资。因此，DCF分析适用于任何一种情况，即一个人现在支付了钱，但预期将来会得到更多的钱。
税后现金流折现法主要用于房地产估价，以确定某一特定房地产是否可能是一项好的投资。在使用这种估值方法时，投资者必须考虑折旧、将拥有该房产的实体的纳税等级以及任何利息支付。它计算的是每年扣除税收和融资成本后的物业净现金流。现金流按投资者要求的回报率折现，得到税后现金流的现值。如果税后现金流的现值高于投资成本，那么投资可能是值得的。
由于税后折现现金流是税后计算的，折旧，即使它不是一个实际的现金流，必须用来确定税收费用。折旧是一种非现金费用，可以减少税收，增加现金流。通常从净营业收入中减去它，得到税后净收入，然后再加回来，以反映它对税后现金流的积极影响。
折现税后现金流和盈利能力
税后现金流折现可用于计算盈利能力指数，即评估拟议项目或投资的成本和收益之间关系的比率。盈利能力指数，或效益-成本比率，是用税后现金流折现现值除以投资成本计算出来的。
根据经验法则，一个盈利指数比等于或大于1的项目是一个潜在的盈利投资机会。换句话说，如果税后现金流的现值等于或高于该项目的成本，该项目可能值得进行。
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