高顿网校友情提示，*7石家庄实务税务技巧相关内容房地产企业借款费用如何做税务处理总结如下：
　　某市地税局稽查局在对某房地产企业进行纳税检查时，发现企业账目中的“管理费用”项目下包含有大量的资金监管咨询服务费、财务顾问费等费用支出，且这几项费用支出都与一份“借款合同”有着密切关联。同时，稽查局还在“财务费用”项目下发现了企业为“贴现”所支付的费用明细。对这些费用，该房地产企业全部计为企业所得税税前扣除项目。
　　稽查局认为，该房地产企业如果没有专门借款项目的客观存在，是不会向贷款人支付上述几项费用的。因此，该房地产企业的上述几项费用支出应该都属于企业为取得该项专门借款而支付的相关成本，按规定都应该予以资本化。即依照税收政策“实质重于形式”的原则，将企业资金监管咨询服务费、财务顾问费以及票据贴现费用都作为借款费用处理，按政策规定缴纳企业所得税。为此，稽查局最后责令该房地产企业补缴企业所得税460余万元，并给予了相应处罚。
　　近年来，税务部门在对很多房地产企业的纳税检查中都发现上述问题。在房地产企业税收管理中，有很多人对房地产企业的“借款费用”的资本化方面都存在一个认知误区，即认为借款费用就是指借款利息，对借款费用的资本化就仅仅是对借款利息本身的资本化，票据贴现也不是银行贷款业务。由此导致在实务中，一些房地产企业开始有意无意地利用和银行等部门签订的所谓“资金监管咨询服务协议”、“财务顾问协议”等文书，将因借款而发生的其他相关成本不再列记“财务费用”而是计入“管理费用”项下，对其属于借款费用的属性进行模糊，藉此多计当期企业所得税的税前扣除额，从而少缴企业所得税。
　　那么，现行会计准则和税收政策对“借款费用”、“专门借款”、“票据贴现”的定义以及对房地产企业相关业务核算的要求究竟是怎样规定的呢？根据规定，“借款费用”是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及外币借款汇兑差额等。“专门借款”是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。按照规定，不仅专门借款的利息要予以资本化，同时为专门借款发生的借款辅助费用等，在所购建或者生产符合资本化条件的资产达到可使用或者可销售状态前发生的，在发生时也应予以资本化缴纳企业所得税。
　　“票据贴现”是指放款人以购买借款人未到期的商业票据方式发放的贷款。它的实质是银行通过买进票据，为出票人预付票款。这是现代商业银行资产业务中贷款的一种特殊形式，是一种类似担保贷款。可贴现的票据包括银行承兑汇票、商业承兑汇票、商业本票、银行票据和政府债券等。按照规定，企业为票据贴现所支付的一切费用都应视为借款费用，符合资本化条件的，应予以资本化。同时，在借款费用资本化期间内，企业符合资本化条件的资产如果占用了一般借款的，一般借款的借款费用也要按照一定的比例（税收上称为资本化率）予以资本化。
　　综上所述，房地产企业应该明确这样一个认识：借款利息仅仅是借款费用总额的一个部分，借款费用还应该包括其他借款成本，发生的这些费用符合资本化条件的，应该全部按相关税收政策进行归集调整缴纳企业所得税，而不能将其计为税前扣除项目。
 　　　　
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