QQ登录
微博登录
微信登录
一、纳税义务人的检查
(一)法律依据
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例交纳土地增值税。（《土地增值税暂行条例》第二条）
(二)会计核算
会计制度规定，土地增值税通过“应交税费——应交土地增值税”科目核算。计提土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目；上缴时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
(三)常见涉税问题
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物时，未按规定履行纳税义务。
(四)主要检查方法
1.检查单位“固定资产”和“无形资产”明细账，了解其拥有的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物发生增减变化的情况，发生减少的，要通过土地、房产等管理部门核实被查单位拥有的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的变化，进一步确定是否转让了其拥有的房地产和土地并取得收入，转让并取得收入的单位或个人为土地增值税纳税义务人。
2.对不设置账簿或账簿记录不完整的单位和个人，应当深入实际进行调查，通过走访、询问土地、房产、受让方等部门和单位了解被查单位是否发生了有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为，发生转让行为并取得收入的单位或个人为土地增值税纳税义务人。
3.对未办理土地使用权证而转让土地的单位和个人，结合“营业外收入”、“其他业务收入”、“资本公积”和“银行存款”等账户，确定是否有未办理土地使用证而转让土地的情况。根据国税函〔2007〕645号文件的规定：只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
二、征税范围的检查
(一)政策依据
土地增值税的征税范围为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。(《土地增值税暂行条例》第二条)。
征税范围的具体划分，详见表9-1、9-2、9-3。
9-1 土地增值税征税范围
经济行为 | 征税范围 |
1．以转让方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物 | 1．转让国有土地使用权的。 2．取得国有土地使用权进行房屋开发、建造，并出售的。 3．出售存量房地产的。 |
2．以房地产进行投资、联营 | 以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资联营企业将上述房地产再转让。 |
3．开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产 | 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 |
4．合作建房 | 一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的。 |
9-2
经济行为 | 不征税范围 |
1．以继承、赠与方式转让房地产 | 1．房地产的继承。 2．房地产的赠与。 |
2．房地产的出租 | 1．房地产出租，产权不变更。 2．房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的。 |
3．房地产的抵押 | 抵押期间的房地产。 |
4．房地产的交换 | 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核定的。 |
5．房地产的代建房行为 | 虽有收入取得，但没有发生房地产权属的转移的。 |
6．房地产的重新评估 | 不发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用人也未取得收入的 。 |
9-3
经济行为 | 免征范围 |
1．以房地产进行投资、联营 | 非从事房地产开发的单位以房地产进行投资、联营。即投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资，或作为联营条件将房地产转让到所投资、联营的企业中。这种行为具有投资的性质，与房地产的出售不同，没有取得转让房地产的收入，按有关规定暂免征收土地增值税。 |
2．合作建房 | 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分配自用的，暂免征收土地增值税。 |
3．国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物 | 因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的。 |
4．企业兼并转让房地产 | 对企业在兼并行为中发生的转让房地产行为暂免征收土地增值税 |
(二)常见涉税问题
混淆土地增值税的征免税范围。
(三)主要检查方法
1.征税范围确认的检查。检查“固定资产”、“无形资产”、“银行存款”等账户，核查单位有无转让国有土地使用权、地上建筑物等行为的发生。如果发生土地使用权的转移，还应进一步确定转让土地的权属是否为国家所拥有。转让国有土地使用权取得收入的行为应征收土地增值税；转让农村集体所有的土地使用权所取得的收入，不征收土地增值税。
2.土地使用权转让与出让区分的检查。土地使用权属转移包括两种方式：转让与出让。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，属于土地增值税的征税范围。国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，不属于土地增值税的征税范围。
3.房地产开发企业与非房地产开发企业投资和联营的检查。
对于房地产开发企业，检查企业“长期股权投资”等账户，发现企业有对外投资和联营行为，应进一步检查“开发产品”和“投资性房地产”账户，确定企业对外投资和联营的形式，对于以其建造的商品房对外投资或联营的，属于土地增值税的征税范围。
对于非房地产开发企业，检查企业“长期股权投资”、“固定资产”、“无形资产”等明细账，如果发现以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,应属于土地增值税的征税范围；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的,则不属于土地增值税的征税范围。
4.被兼并企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的检查。通过合同、协议、批文等资料和“固定资产”、“无形资产”等账户，重点查实国有土地使用权、地上建筑物及其附着物等转让行为发生的时间、形式，如果属于被兼并企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转让到兼并企业的，暂免征收土地增值税，其他行为应属于土地增值税的征税范围。
5.搬迁企业土地、房产的检查。对于有搬迁行为的企业，要询问企业负责人、财务人员，掌握具体的搬迁情况，查看当地的城市规划，查实是否因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，对于符合免税条件的免征土地增值税。达不到以上条件的，属于土地增值税的征税范围。
三、应税收入的检查
(一)政策依据
1．纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。（《土地增值税暂行条例》第五条）
2．纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认： (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。(2)由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（国税发〔2006〕187号第三条）
(二)常见涉税问题
1.转让收入长期挂账不及时结转，延迟纳税。
2.少报转让价格少申报纳税。
3.视同销售行为未申报纳税。
4.取得非货币收入未按规定计量少申报纳税。
5.部分房地产销售收入不入账，形成账外资金少申报纳税。
(三)主要检查方法
1.检查“银行存款”、“其他应收款”、“应付帐款”、“预收账款”等账户，核实实现的收入是否长期挂帐不及时结转收入，未按税法规定的时间申报纳税。
2.查阅有关的转让合同、协议、评估报告，检查“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“银行存款”等账户，查询房产、土地管理部门及购买方，核实取得的收入是否真实、准确、完整，有无少报收入的情况；在审查核实房地产转让收入时，成交价格明显低于评估价格，又无正当理由的，可以用评估价格来计算征税。
3.视同销售行为的检查。主要通过检查“开发产品”、“固定资产”、“无形资产－土地使用权”等明细账，结合对合同协议的审查，核实企业是否发生了视同销售行为；对发生视同销售行为的，主要检查账务处理和收入核算是否准确，是否按规定申报纳税。
4.非货币收入的检查。主要查阅销售合同、转让协议，了解取得非货币性项目的市场价格，核实非货币收入是否全额记入“主营业务收入”、“其他业务收入”等账户，入帐的评估价格是否合理。
5.房地产转让收入完整性的检查，要从“主营业务收入”、“产成品”、“固定资产清理”等明细账入手，认真核对合同协议书、评估报告等关联资料，同时对已售商品房实地查看，登记造册，逐项帐实核对，分别从数量上、金额上核实商品房销售收入的准确性。
四、扣除项目的检查
(一)政策依据
计算增值额的扣除项目：
1.取得土地使用权所支付的金额；
2.开发土地的成本、费用；
3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
4与转让房地产有关的税金；
5财政部规定的其他扣除项目。（《土地增值税暂行条例》第六条）
(二)常见涉税问题
1.虚列开发成本，多计扣除项目金额。
2.旧房的重置成本确定不准确，多计扣除项目金额。
3.自行扩大加计扣除的适用范围。
(三)主要检查方法
1.取得土地使用权支付金额的检查
（1）重点审查“开发成本”账户，查阅和土地交易有关的证明文件及原始凭证，核实土地坐落位置和开发项目是否相符。到财政、土地部门了解国家有关收费政策，正确计算开发项目的缴费金额，核实土地成本归集项目是否真实、完整。如有返还土地出让金政策的，应检查企业“银行存款”、“开发成本” 等明细账户，确定是否存在不入账加大扣除金额的情况。
(2)对分期开发的房地产项目，要结合总体开发规划实地查看，准确计算总体开发面积。通过检查“产成品”、“开发成本-土地成本”、“银行存款”、“主营业务收入”、“主营业务成本”等账户，核查已销房产土地成本的分摊金额是否正确。
2.开发土地和新建房及配套设施成本的检查
(1)结合“拆迁协议书”到拆迁户实地确定拆迁政策和面积，检查“银行存款”、“开发成本”明细账户，查实有无虚假拆迁、虚报拆迁价格和面积的情况。
(2)到统计部门了解开发项目所在地的建安成本单位价格，与开发单位建安成本进行对比，成本差异较大的，要审查建筑合同，查清承建形式、面积、付款方式和时间，查实有无虚报建安成本的情况。
(3)检查房地产转让合同，确认公共配套设施的使用方式，如果建成后有偿转让的，应查看收入账户，通过计算收入核实准予扣除的成本、费用。
(4)检查“开发成本”明细账，并与有关会计凭证核对，核实有无将不属于开发产品的基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用计入了开发费用的问题，已发生开发费用的分配与结转是否合理、准确。
3.开发土地和新建房及配套设施费用的检查
(1)检查“开发成本”明细账和“管理费用”、“销售费用”账户，核实有无加大加计扣除基数的问题。
(2)对财务费用中利息支出检查，要查阅所提供金融机构证明的可靠性，利息是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超过部分和罚息不能扣除。
(3)对属于多个房地产项目共同的成本费用，应核实成本费用分割方法是否正确，已售出房产项目的费用扣除是否准确。
4.旧房及建筑物评估价格的检查
(1)重点审核评估文书是否由政府批准设立的房地产评估机构出具，审核房产评估价格是否经税务部门确认。
(2)对旧房重置成本价和成新度的确认。重点核实评估报告中是否包含了土地的评估价值，对包括在内的，应予以剔除，以取得土地使用权的实际支付价款(即历史成本)计算土地的价值。
(3)对纳税人转让旧房扣除额的检查，应确定其土地的受让价格。审核向土地管理部门补缴土地出让金金额或取得土地使用权的支付金额，对不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
5.与转让房地产有关税金的检查
(1)结合售房合同，检查企业“开发成本”和“管理费用”账户，检查有无将非转让房地产环节的印花税计入开发成本重复扣除的情况。
(2)检查“应交税费”和“其他业务收入”、“营业外收入”等账户，核实企业有无将转让房地产以外的营业税应税项目实现的营业税金及附加重复扣除。
6.财政部规定的其他扣除项目的检查
(1)检查营业执照，确定企业是否为房地产开发企业，非房地产开发企业不能享受加计扣除。
(2)检查“应交税费”明细账和土地增值税申报表，审查在加计20％扣除时是否将代收费用从计算的基数中剔除。
(3)检查企业的预提费用是否加计扣除，没有特殊规定的，预提费用不能税前扣除。
五、适用税率和应纳税额的检查
(一)政策依据
1．土地增值税实行四级超率累进税率。（《土地增值税暂行条例》第七条）
（见表9-4）
表9-4 土地增值税税率、税额表
表9-4
档次 | 级 距 | 税率 | 速算扣除系数 | 税额计算公式 | 说 明 |
1 | 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 | 30% | 0 | 增值额×30% | 扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。 |
2 | 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 | 40% | 5% | 增值额×40%－扣除项目金额×5% | |
3 | 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 | 50% | 15% | 增值额×50%－扣除项目金额×15% | |
4 | 增值额超过扣除项目金额200%的部分 | 60% | 35% | 增值额×60%－扣除项目金额×35% |
2．开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发〔2006〕187号*9条）
(二)常见涉税问题
1.增值额和扣除项目的计算不正确，导致适用税率和速算扣除系数错误。
2.未准确划分普通住宅和非普通住宅，导致土地增值税计算错误。
(三)主要检查方法
1.在核实纳税人增值额与扣除项目金额的基础上，计算出增值率，并据以确定适用税率、速算扣除系数，与企业申报的增值率、适用税率和速算扣除系数进行核对，检查申报土地增值税适用税率和税额是否正确。
2.对照财税〔2006〕141号文件中规定的普通住房标准，实地核实普通住宅和非普通住宅划分的真实性，有无把非普通住宅按照普通住宅申报土地增值税。
六、土地增值税的预缴及清算条件的检查
(一)政策依据
1．纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）
2．国税发〔2006〕187号文件第二条的相关规定：
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体清算条件为：
(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省税务机关规定的其他情况。
(二)常见涉税问题
1.房地产开发公司取得预售收入，不预缴土地增值税。
2.项目竣工结算以后，未及时进行土地增值税清算。
3.项目滚动开发，不及时清算已经完工的项目。
(三)主要检查方法
1.对土地增值税预缴的检查
(1)检查“预收账款”、“应交税费-土地增值税”等账户，与当期土地增值税纳税申报表进行核对，核实取得的预售收入是否及时、全额预缴了土地增值税。
(2)结合“预收账款”明细账和销售合同，核实住宅、办公和土地使用权转让取得的收入金额，审核适用不同预征率项目间的收入是否分别核算，分别预缴。
(3)检查“其他业务收入”、“营业外收入”和往来账户，查实有无把收取的各种定金、订金、合同保证金计入以上账户，不做预售收入，不计算预缴土地增值税。
2.对土地增值税清算条件的检查
(1)检查房地产开发企业开发项目的预售许可证期限是否已满三年，满三年的开发项目是否按税务机关的要求进行土地增值税清算。
(2)检查房地产开发企业已整体转让房地产项目或转让的房地产建筑面积是否占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，超过85%以上是否按税务机关的要求进行土地增值税清算。
(3)检查“无形资产”、“银行存款”、“应交税费”等账户，核查有无直接转让土地使用权行为，直接转让土地使用权行为是否按规定进行土地增值税清算。
(4)结合审批的房地产开发项目，检查“预收账款”、“开发成本”明细账，核实房地产开发项目是否分期开发，并分别核算收入成本，是否以分期项目进行土地增值税清算。
扫一扫微信，学习实务技巧
