可扣除的开发费用是不包含开发成本的啊？

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• M同学
  请问，房开企业，开发成本中加计扣除20%，包不包含“开发成本_开发间接费用”
  • 姚老师
    你好，包含“开发成本_开发间接费用 对于房地产开发企业可以按照 （取得土地使用权的费用%2B房地产开发成本）*20% 来加计扣除
  • M同学
    老师，那按开发成本的10%或5%的开发费用和这个“开发成本_开发间接费用”到底什么区别啊
  • 姚老师
    土地增值税的算法是这样,它包含了以下几项扣减项目: 1.土地成本及契税,动迁补偿等 2.开发成本,也就是土建,前期工程费用,基本设施,设备,建筑安装等 3.开发费用,以上两者之和的10%,或是能计算的利息费用,为上述两个之和的5%,以及上述两个之和的5%做为开发费用. 4.房产开发公司加计扣减项,也是土地和开发成本,加计10%扣除,主要是鼓励开发公司前期将生地整为熟地的一项特殊优惠,非房产开发公司是不能享受的. 5.税金,由于房产开发公司的印花税,按房产公司会计制度规定,应计入管理费用,故印花税为特殊情况,不列为税金扣除
  • M同学
    老师，印花现在应该进税金和附加了，是放入开发成本中了。实务方面我不是很确定，但准则应该是这样了
  • 姚老师
    你好，是的，印花现在应该进税金和附加
• 梦同学
  房地产土地增值税扣除项目：（1）其他开发费用=利息支出+（土地成本+开发成本）*5% （2）其他开发费用=（土地成本+开发成本）*10% （3）加计扣除费用=（土地成本+开发成本）*20% 请问在实务操作中，按什么标准选择扣除比例的？其他开发费用和加计扣除费用都列入土地增值税扣除项目？
  • N老师
    你好！ 对的。
  • 梦同学
    （1）其他开发费用=利息支出+（土地成本+开发成本）*5% （2）其他开发费用=（土地成本+开发成本）*10% 房地产开发费用计算扣除方法，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条加以明确： 方法一：财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
  • N老师
    方法二：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，全部使用自有资金没有利息支出，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
  • 梦同学
    如果房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时在上述两种办法中二选一。
  • N老师
    就是5%或10%的扣除率是针对利息的（两者选其一扣除）？20%的加计扣除率是规定属于扣除项目扣除的？
  • 梦同学
    你好！ 是的，你的理解很对
• Y同学
  看不懂这个心产品开发费用不是已经包含在成本里面了吗？怎么还有一个分出来的加计扣除50%
  • 税老师
    按照研发费用所得税前加计扣除的规定，研发费用在企业所得税前全额扣除的基础上，还可以额外再扣除研发费用的50%。就是鼓励企业研发费用投入，给的优惠政策。