对“投资性房地产”准则若干问题探讨

对“投资性房地产”准则若干问题探讨 来源：《经济研究导刊》2008年第5期 作者：杨新慧 日期：2008-08-20 字号[ 大 中 小 ] 　　即将全面实施的新会计准则体系中增加了一项《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称：新准则），“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。”鉴于房地产已经成为我国资本市场上主要投资手段之一，本文就新准则的运用作进一步探讨。　　一、投资性房地产的确认　　新准则第6条规定投资性房地产同时满足“与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业”和“该投资性房地产的成本能够可靠地计量”两个条件的，才能予以确认。　　1.要划分开投资性房地产与自用房地产　　投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。前者现金流量的产生在很大程度上独立于企业持有的其他资产，而后者必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。因此，按土地使用权、建筑物或构建物的实际用途及其现金流量的特点，分别把投资性房地产单独核算，自用房地产纳入固定资产或无形资产核算。　　2.要划分开企业个别会计报表与合并会计报表中房地产性质　　企业若将其拥有的房地产出租给其母公司或子公司使用，从拥有房地产的单个企业来看，该项房地产是投资性房地产。但是，从整个集团来看该项房地产属于自用房地产，在合并财务报表中按照固定资产或无形资产核算。　　3.要划分开企业出租部分房地产情况下房地产性质　　企业若将其拥有的房产的一部分留为自用，另一部分对外出租，如果出租部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），则企业应将自用的房产和出租的房产分别按固定资产和投资性房地产核算；如果出租的部分不能分别出售，根据重要性，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产，否则出租的部分均应视同自用房地产确认。　　4.要划分开企业出租房地产的同时为客户提供服务情况下房地产的性质　　企业不仅向其客户出租房产，同时提供与房产相联系的服务。此时该房地产应当作为自用还是投资性房产确认应按如下原则进行判断：如果企业提供的服务在整个协议中只是一个不十分重要的组成部分，则企业应将该项房地产视为投资性房地产；反之，如果提供的服务是整个协议的主要部分，此时就应当认为该房产是为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有，应作为自用房产。　　二、投资性房地产的计量　　新准则在保留现行实际成本计量属性的同时还引入了公允价值计量属性。这是新准则比较突出的特点，但企业对公允价值计量属性的引用需要相当慎重，且对投资性房地产的计量属性一经确定，不得随意变更，从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，应当根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。　　1.初始计量　　投资性房地产的初始计量应遵循实际成本原则，根据计量对象是建筑物还是土地使用权分别按照固定资产和无形资产会计准则处理。具体而言：投资性房地产属于外购的按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为入账价值；属于自行建造的按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为入账价值；属于以其他方式取得的按其取得时的实际成本参照相关会计准则的规定确定。　　2.后续计量　　投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的*5不同表现在对投资性房地产的后续计量上。会计准则允许选择实际成本和公允价值两种后续计量模式。新会计准则规定：在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可采取公允价值对投资性房地产进行后续计量，这需要满足：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。　　采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。　　三、“投资性房地产”准则实施产生的新问题分析　　新准则引入公允价值计量模式，对于这样一个非确定性、变动性和集合性的模糊性计量方式，相对于客观性、确定性和可验证性的从事实基础出发的实际成本计量模式，虽然在财务报告中能提供更为相关性的信息，但在可靠性的质量要求上却难以保证，可能出现以下三个方面问题：　　1.计量模式转换可能成为企业操纵报表项目的契机　　除了在首次执行日，企业应当对投资性房地产按照新准则的规定进行重新分类、确认和计量外，对投资性房地产计量属性的选择最关键的环节在于投资性房地产转换。新准则第14、15、16条及应用指南对转换进行了规范，但是，如果企业一旦采用公允价值模式计量其早年购入的投资性房产，当房价波动较大时，对利润的波动也较大。企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。　　2.采用不同计量模式下各企业的信息可比性降低　　由于我国长期以来采用实际成本计量，在房地产大幅升值的情况下，投资性房地产的账面价值已远远低于其公允价值。对于不同企业的相类似投资性房地产，在选择成本计量与公允价值计量这两种模式下，反映出的价值偏差巨大，而租金收入却是相同或相近的，这使采用不同计量属性企业的信息缺乏可比性，不利于宏观经济部门和相关投资人、债权人合理利用会计信息。　　3.体现公允价值的公允性难度较大　　公允价值计量的优点是同价值结合紧密，因此同投资者投资决策的相关性强，缺点是获取公允价值在操作中有一定难度，结果带有一定的主观性和不确定性。因此，它是一把双刃剑，一方面，采用公允价值计量投资性房地产，可以引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，这无疑构成制度性的长期利好；另一方面，一旦被不当使用，极有可能成为调节利润的工具。因为，究竟什么样的价值才是公允价值？如何防止企业用公允价值操纵利润？成为我国会计理论界亟待研究和实践中需要不断改进的问题。　　四、对“投资性房地产”准则实施的思考　　投资性房地产是我国会计领域的新生事物，尤其是公允价值计量属性的引入，势必带来诸如上述有关问题，为了更好地运用新准则，从国家、企业、投资人、债权人等多方利益出发，站在真正如实反映会计信息的角度，笔者认为应着手做好以下几个方面：　　1.加快会计理论研究　　会计理论的作用就在于通过对会计的核心概念进行研究，并形成一个逻辑一致的会计概念结构，从而达到指导会计实务的作用。目前，对“投资性房地产”准则尚有大量关键性的问题有待进一步深入研究，有待于相关会计理论和方法的突破，需要形成一个完善的理论体系。我国需要借鉴国外的研究成果，制定符合我国国情的投资性房地产准则框架，这是投资性房地产应用范围的基本保障。　　2.完善我国的市场体系　　公允价值是通过市场确认的，但市场环境是复杂多变的，房地产市场交易价格是多变的，尽管近几年在持续攀高，也因此带来高度的市场泡沫风险，因此，只有不断完善的市场体系，让房地产市场价格理性回归，这样市场交易价格才能成为真实的、准确的市场信号。　　3.引入先进的估值方法　　严格按照新会计准则的要求，谨慎、适度地选用公允价值计量模式，并对公允价值的确定方法和确定过程做出充分的信息披露。这需要引入先进的估值模型和方法，对估值采用合理依据和科学手段，使公允价值建立在合理基础上。比如基于现金流分析的净现值法（NPV）、建立各因素对房地产价格影响机制的定量分析模型——BP人工神经网络模型、充分估测环境影响效果的Hedonic住宅价格模型等均可以考虑引入。　　4.提高会计、审计执业人员素质　　新会计准则的实施，需要企业的财务人员更多地运用职业判断，也更需要审计人员提高业务知识和职业判断力，才能有效起到审计监督作用。为了节约实施新准则的运行成本，更重要的是为了更好掌握新准则，企业应该为财务人员提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作，越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应新准则并找到解决问题的对策。 税收，是国民经济最为重要的调节器，随着经济的发展，税收法律愈发繁杂，税收调整愈发频繁，作为企业财务人员，掌握着企业的税收命脉，迫切需要综合的税务管理能力，加入税务经理专修班，掌握税务实务、税务筹划、税务稽查、税务行政复议，拓宽税务处理软技能，成为优秀的财会人。