地价应计入房产原值来源：中国税网作者：常洪仿日期：2012-11-19字号[ 大 中 小 ] 　　《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税的问题，即对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。　　例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价＝应税房产建筑面积×2×土地单价＝8000×2×1＝16000（万元）。　　再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房产。其中，该宗土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。　　目前，取得国有土地使用权的法律途径有出让、划拨、转让等形式。其中，土地使用权出让，指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准，允许无偿的、无年限限制的使用国有土地。土地使用权转让，指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。　　纳税人会计核算时，将土地评估增值计入“无形资产”或“投资性房地产”等科目（土地价值单独核算）而未计入房价的，在确定房产计税原值时，不需要将土地评估增值部分加计入地价。对土地进行摊销的，在确定房产计税原值时，摊销额也不得从地价中扣减。纳税人通过划拨等方式取得土地，未支付地价的，计入房产计税原值的地价应为零。　　也就是说，只有纳税人为取得土地使用权实际支付的款项才是计入房产原值的地价。因此，纳税人以出让、转让（不包括赠与）方式取得土地使用权实际支付的地价应计入房产原值。以无偿划拨方式取得土地使用权的，由于企业未实际支付土地出让金等开发成本、费用（主要是老国有企业），即初始用地成本为零，所以房产原值中不包含地价。但是，如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值。