房地产筹划之十：规范"开发间接费用"核算，节省土地增值税来源：中国税网作者：段光勋日期：2007-11-29字号[ 大 中 小 ] 　　某房地产公司成立后，2005年初正开发建设一个工程项目，该项目是一个多层的"花园洋房"，建筑面积20000平方米，2005年末该工程已竣工交付，取得销售收入8000万元，账面开发成本总额为4000万元（其中，土地费用1500万元，建筑安装工程成本2000万元，其他开发成本500万元）。2005年所有管理人员的费用开支300万元（其中，工程管理部门人员开支200万元），均计入"管理费用"科目核算；项目贷款4000万元的利息支出250万元计入了"财务费用"科目核算。　　上述帐务处理是不规范的会计处理，与《会计制度》规定相悖。更为严重的是，这样的帐务处理，房地产企业会多交土地增值税。　　正确的帐务处理是：　　1、将开发过程中的2005年的项目贷款利息支出250计入"开发间接费用――利息支出"；　　2、公司成立项目管理部，将工程管理部门的相关人员纳入项目管理部进行管理。2005年项目管理部人员的支出200万元，计入"开发间接费用"核算。　　3、2005年度，计入开发间接费用的总额为450万元。也就是说，计入开发成本的金额比原来的帐务处理多了450万元。　　有关土地增值税的计算如下：　　（一）0x20原帐务处理模式　　1、增值额＝8000－4000×（1＋20%＋10%）＝2800（万元）　　2、增值率＝2800/5200×100%＝53.8%3、　　应交土地增值税＝2800×40%－5200×5%＝860（万元）　　（二）0x20规范后的帐务处理模式的　　1、增值额＝8000－（4000＋450）×（1＋20%＋5%）＝2438（万元）　　2、增值率＝2438/5562×100%＝43.8%3、应交土地增值税＝2438×30%＝731（万元）　　两种模式的差额：860－731＝129（万元）　　从上述分析可以看出，在本例中规范了会计核算，正确使用"开发间接费用"科目，可以为企业节省土地增值税100余万元。　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本金额之和，加计20%的扣除额；利息没有分清未计入开发成本，其他房地产费用按照10%计算；利息可以分清已计入开发成本的，其他房地产费用按照5%计算。　　国家对房地产建筑行业的涉税问题，予以了充分"关注"和"照顾"， 国家税务总局连续七年将房地产建筑业列为税收专项检查重点，不得不引起房地产建筑企业的企业领导、会计从业人员等的高度重视。国家税务总局于2006年4月30日以"国税函〔2006〕442号"《关于开展利用信息化手段加强建筑业、房地产业营业税征收管理试点工作的通知》，2006年8月又以"国税发[2006]128号"下发了《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》，2007年1月再以"国税发〔2006〕187号"下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》。这些对于房地产业、建筑业而言，是值得认真学习、研究和筹划的。为使企业的涉税分析降到最低，为使企业的综合效益*5化，我们应该在遵守国家税法的同时，认真研究学习税法及相关税收政策，进行一定的、必要的纳税筹划，充分行使国家赋予纳税人权利。