若商品房没有收足全款，开发商一般不交付入住，因此，不论是对未完工建造阶段的还是完工后未交付的开发产品所收取的款项，会计处理上一概反映在“预收账款”科目。只有符合会计准则收入确认条件的才结转收入。税务处理上，依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第六条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

 

以A房地产企业为例，2009年度，A企业完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。2009年12月，A企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。A企业各项目预计计税毛利率均为15%，暂只计算营业税，不考虑期间费用。

 

B项目开发产品，会计上已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号文件确认收入的条件，确认企业所得税收入10000万元，结转成本7500万元。

 

若B项目收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中作过纳税调整，则在2009年度应作纳税调减处理。

 

B项目汇算清缴应纳税所得额＝（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）＝2000－400＝1600（万元）。

 

C项目不符合会计准则收入确认条件，会计上不结转收入，但是按照国税发[2009]31号文件规定，应确认企业所得税收入6500万元。

 

需要注意的是，C项目所得税汇算不能按照预计计税毛利率15%进行计算。若C项目符合国税发[2009]31号文件其中一个完工条件即视为税法意义上的完工，此时企业应结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。若C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中作过纳税调整，则在2009年度作纳税调减处理。

 

若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额＝（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1375（万元）。

 

在建D项目预收收入3500万元，会计上不结转收入，也无法计算计税成本。但是其符合国税发[2009]31号文件所得税收入确认条件，应确认企业所得税收入3500万元。其属于未完工开发产品，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以，D项目汇算清缴应纳税所得额＝3500×15%－3500×5%＝350（万元）。

 

不考虑期间费用，A房地产企业应纳税所得额＝1600＋1375＋350＝3325（万元）。

 

综上所述，以上3个项目都符合税法的收入确认条件，企业所得税处理有所差异，而会计上全部结转收入也是不对的。

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