土地增值税清算，地产商利润空间减少来源：江苏国税网作者：钱盛华日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　--全面解读《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》　　2006年12月28日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文），该文指出，自2007年2月1日起，符合清算条件房地产开发项目，应当依法按时依照《税收征收管理法》（主席令【2001】第049号）、《土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）及有关规定，办理土地增值税的清算、缴纳手续。2007年01月18日，国家税务总局解释说，之前下发的187号文，是对房地产开发企业土地增值税清算工作中有关税收征管问题进行明确，并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。　　土地增值税是国家为进行房地产市场宏观调控而出台的税种，目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。从近几年征管力度来看，土地增值税由地方税务局征收，征管力度不大，一般情况下，均按照房地产销售额的1%~6%预征，即使房地产项目全部销售完了，亦很少房地产企业会主动向税务机关清算税款，这已经是房地产界皆知的“秘密”。假设房地产销售毛利为20%，土地增值税税负率至少为6%，2006年全国土地增值税收入为231亿元，按此推算房地产交易额为3850亿元，然而仅北京地区2006年房地产销售总额就已经达到2001亿元，这还未含土地使用权转让、非房地产之不动产转让额，因此2006年应征土地增值税之交易额远远高于3850亿元，这还是按照20%的保守毛利情况推算的。可以推定，土地增值税自1994年开征以来，大多数纳税情况处于预征的怪圈之中。　　那么，187号文将如何对房地产开发项目进行清算？要对房地产项目清算，就要按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则的要求，规范项目的定义、符合清算的条件、收入及扣除项目的确定，并严格按照上述法规计缴土地增值税。细读187号文，我们可以知道：　　1．项目的定义　　187号文指出，应征土地增值税的项目，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　　2．符合清算条件的房地产项目是指：　　1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　3）直接转让土地使用权的；　　4）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　5）取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；　　6）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　7）省税务机关规定的其它情况。　　3．非直接销售和自用房地产的收入确定，按照：　　1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　　2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。　　需要提醒的是，非直接销售和自用房地产是指：将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等行为。按照相关法规的规定，非房地产企业间以房屋等不动产、土地使用权等投资的行为，暂免征土地增值税。　　4．扣除项目的规定　　1）土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金等扣除项目，采用凭证主义原则，即该等扣除项目，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　2）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等扣除项目确定方面，增加料税务机关的裁量权，即该等扣除项目所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额数据，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。　　5．办理土地增值税清算的时间要求　　符合上述1）~3）清算条件的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合上述4）~7）清算条件的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。　　6．引入税务中介机构鉴证机制　　由于土地增值税清算是一项十分复杂的核算过程，税务机关征管面临很大的难度，因此引入行业鉴证机制，规范中介准入条件、鉴证标准，加强中介机构质量监督，才是可行之道。这也给税务师事务所、会计师事务所等中介机构提供了更多的机会和挑战。　　187号文指出，纳税人提供税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。　　7．核定征收　　187号文并没有否定核定征收方式，指出：有以下情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：　　1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；　　2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税数据的；　　3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本数据、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　　4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；　　5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。　　8．特殊情况的规定　　符合上述清算条件的4）、5）情形，可能会出现清算完后再销售或有偿转让，该文规定，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算，其中，　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积　　地产业内人士有人认为，土地增值税加强清算征管手段后，开发商可能将成本转嫁给购房者，导致后期价格上涨。国家税务总局有关负责人表示，由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，该文的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者经济负担。对此笔者认为，房地产的价格不是由税款决定的，也不是由房地产开发成本决定的，而是由房地产市场的供求关系决定的，税收负担的增加是否会影响未来房地产市场的供求关系，以及影响程度的大小，只能通过观察未来房地产市场情况才能知道，但是未来地产商利润空间减少将成为不争的事实。　　作者：钱盛华作者单位：致远企业管理顾问(昆山)有限公司