[原创]浅议我国房地产税收制度的改革来源：税务论坛作者：张双兰日期：2008-02-21字号[ 大 中 小 ] 　　一、我国现行房地产税收制度　　到目前为止．我国并没形成一套专门的房地产税制。现行税制中。涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花税外．其余税费先由开发商投资时垫付．然后分摊到房价中。　　现行税制体系巾的房产税与城市房地产税的区别在于城市房地产税的基本税法是1951年8月国务院颁布的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》。1984年进行利改税时．国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使朋税两个税种．对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税，、与世界注重房地产保有税的通行做法相反．我国现行房地产税制是“轻保有，重流转”。我国房地产市场运行过程主要包括四个阶段：土地批租阶段．房地产开发阶段．房地产流转（租赁与交易）和房地产保有阶段。在土地批租阶段，一方面由于我国土地所有权的国有性质。对国家课税没有意义．另一方面在土地受让者已交纳土地出让金的情况下再课税将人为增加土地供给成本．在目前房价高的情况下也不妥当。　　在房地产开发和流转阶段．土地批租制导致的对房地产税费的一次性征收，使此阶段税费多．负担重．仅在房地产开发阶段就涉及营业税、印花税、房地产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等，此外还有各种收费．据有专家统计多达80一100种之多。同时，在房地产保有阶段．只有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税。税负过轻．造成土地闲置，浪费严重。因此。改革不合理的房地产税制的突破口．就是向国际通行的做法靠拢．使税收重点从房地产开发和流转阶段转向房地产保有阶段．这也是房地产税出台的背景。　　二、我国现行房地产税收制度存在的问题　　从当前与房地产有关的税收政策看．我国房地产税费主要集中在开发投资环节，占交易环节的比重相对偏轻．对个人占用和交易几乎不征税．特别是房地产交易过程中的低税率，刺激了房地产投机行为。随着经济体制改革的深入以及房地产市场的建立和发展．房地产税制与经济发展存在矛盾。同时，由于不同税种出台的时间不同．造成不同税种之间的冲突。表现在：　　（一）租、税、费体系混乱，税收负担偏重　　租、税、费三个经济范畴。在理论上的区别十分明显。但在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍，限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前．我国涉及房地产开发、销售全过程的税。约占建设成本的9%：而各类收费却占到了41%，这增大了房地产的开发成本。　　1994年税制改革后．在房地产的各个环节存在不同的相关税种共有12种。涉及房地产业的各种收费项目繁多。仅从开发企业的收费项目上看．有的地方各种收费多达50多项。从收费比例上看，有的各项收费占销售收入的35%左右．相当于经营成本及费用的70%，租、税、费体系设置不合理。造成征收混乱。房地产开发企业出售的住房价格主要包含四个部分：成本、费用、税金、利润。有关资料表明国外房地产开发企业，这四部分的比重分别为73%，10%．10%．7%，而我国为35%，40%，16%，9%，造成房价居高不下的原因也在于税费过高．从而加重了房地产开发商的负担．影响了政府对企业的管理水平。不但使管理漏洞增多．而且容易滋生腐败。　　（二）税收政策在房地产各环节分布不合理　　从征税环节来看．我国现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节，而在房地产占用（保有）期间设计的税种较少，且免税范围较广。一方面．房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格．从而带动整个房地产市场的上扬；另一方面，房地产占用（保有）环节的税费种类过少。使得大多数由使用者近似无偿取得土地．土地闲置和浪费的现象日趋严重。　　（三）税项设置欠科学，税种重叠，税基交叉，存在重复课税　　一是对房地产所有权转让收入既按全额课征营业税．又按增值额课征土地增值税；二是对纳税人房产座落地。既要从量课征城镇土地使用税，又要从价计征房产税：三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同的双方均要课征印花税。对承受方还要课征契税：四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税；五是对房屋租金收入。既征收5%的营业税，又征收12%的房产税；六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税．又要计征企业所得税。这些从而造成了房地产税种多，环节多，又有征收不到位的情况。　　对房地产的重复收税和多层次收费．是商品房的房价居高不下的一个重要原因之一．对形成有效的买方市场也带来　　一定的难度。在税收方面．例如营业税与土地增值税的同时征收．不利于土地的转让流通，营业税属于间接税，容易发生转移．真正承担税负的往往是买受者和承租人．不利于外资的进入与市场规模的扩大。房地产开发经营管理中的营业税和土地增值税都属于流转税．前者以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据。土地增值税则以转让房地产所取得的增值额为计税依据．从而造成对房地产开发转让的重复征税．打击了土地正常流通的积极性。另一方面，以商业网点建设费为例．此项费用的原意是如果住宅区不按规定面积建设商业网点．就需向建委交纳代建费用。但实际上，一些地区无论开发商在住宅小区建没商业网点与否，部必须交纳此项费用．这无疑造成了重复收费．这部分一然要被计入成本。再如公共建筑配套费、绿地建设费等，在住宅小区基础没施和配套设施费中已被计入到相应的成本。在此综合收费中又一次出现，实属重复收费。更甚的是税收与收费的重复。如以出让方式取得土地使用权从事房地产经营者．既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税．从而造成房地产市场中税费重复。　　（四）现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷　　一是计税办法陈旧．对自用部分房产税的计税依据足以房产原值扣除一定的比例后的余值作为计税依据，既没有考虑房屋的自然损耗因素．又未顾及房屋的后期升值因素，导致房地产税收无法随着房地产的增值而相应增加。二是征税范围狭窄．税基小。现行房产税、城镇土地使用税仅限于对城市、县城、建制镇、工矿区的土地征税，抑制r房地产税收作用的发挥也使得房地产税难以成为地方税收中的主体税种。　　（五）内、外资房地产企业税收制度不统一　　一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。对内资房地产企业征收房产税和城镇土地使．用税．而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三足城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕地占用税政策内外不统一．对外资企业占用耕地却不征收。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极的作用，但在世界经济全球化的今天。尤其是我国加入WTO后，外资企业将在更多领域进入中国市场，这两套税制的实行，将很大程度地损害内资企业利益，影响税收公平性原则。　　（六）土地增值税设计不当，调节力度有限　　从实际操作上看．现行的土地增值税的计税办法、税率等存在很多不科学的地方．计征繁琐，不易执行，实际征收效果极差。土地增值税按其实质也可以说是一种资本利得税。各国对资本利得税的课税．尽管具体方法不同，但都给予优惠待遇．这主要出于以下原因：其一，资本利得的实现一般需要长时间。因而资本利得往往会有通货膨胀的因素；其二，资本利得是逐步实现的．若用普通的公司所得税率对实现的资本利得一次课征．显然比逐年按增值额课征税负要重；其三，对资本利得采用轻税政策．可在政策上达到鼓励资本流动，活跃资本市场．防止产生投资“锁住”状态的目的；其四，对资本利得实行优惠．可以鼓励投资，特别是风险投资，从而有利于提高经济增长率．因此．防止土地增值收益流失，关键是十地使用制度的并轨和限制非正常投机行为。而不是“一刀切”统一征收土地增值税。　　（七）房地产税收优惠政策深层次辐射力不强　　一是对国家鼓励发展的经济适用房、廉租住房、危旧住房改造等没有明显税收优惠；二是现行房地产税收优惠政策不能发挥税收因地制宜的il封节功能和体现地区经济的特殊性．尤其足对产业竞争力比较弱的西部地区；三是现行房地产税收优惠政策大多集中于存量房地产，而对增量房地产的税收优惠政策相对比较少。　　三、进一步完善有关房地产税收的配套制度和政策　　（一）强化房地产产权登记制度　　首先要清查土地．建立土地位置、权属及面积台账；其次．改变分块管理的现状．尽快实行房屋和土地产权证书合一制度．理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。　　（二）完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构　　一方面．要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据：另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员．加大房地产税收征管的力度。　　（三）赋予地方政府必要的地方税收　　权对地方税种中的一些中等份量的税种如城建税和城镇土地使用税可以在税额上确定一个幅度，由地方政府根据其自身需要和实际承受能力选择确定：对地方税种的一些零星小税种其立法开征权应完全交给地方政府。　　（四）理顺城市土地和房屋管理体制　　尽快实行“房地合一”的新体制，建立一套“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的外部环境。　　（五）采取有力征管措施，堵塞税收漏洞，实现公平税负　　关键是落实三部委规定的房地产税收“一体化”管理规定．逐步建立房地产税源信息数据库。　　（六）进一步完善现行的房地产税收优惠政策，以增强其辐射力　　对国家鼓励发展的经济适用房、廉租住房、危旧住房改造等应出台相关税收优惠政策：赋予西部工业区一定的税收优惠政策：适时取消内外有别的各种房地产业税收优惠政策。