近年来，全国房价居高不下，物业税的开征被寄予厚望，甚至有人认为开征物业税是调控房地产最有效的“撒手锏”。但也有人认为，物业税是新税种，开征需要走法律程序，短时期内无法实现。随着上海、重庆获批进行个人持有住房开征房产税试点，针对个人房产保有环节征税的选择终于明了，有关部门选择了调整现行房产税相关政策这一相对快捷的调控方式。
调控房价为何放弃开征物业税？
开征物业税的提法最早出现在2003年党的十六届三中全会上，当时会议明确提出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”对此，有关部门的具体解释为：将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及相关收费合并，转化为房产保有环节统一收取的物业税。
党中央提出的这一改革方针指明了我国房地产税改革的方向。当前，针对房地产征税的税种较多，各种收费更多；房地产税征税范围过窄，计税依据不科学，税率设计不合理，妨碍税收调节作用的充分发挥。房产税和城镇土地使用税征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，而城乡接合部则在客观上成为非税区，因此助长了对耕地的占用。这些弊端的存在使得开征统一的物业税成为必要。同时，开征物业税还具有打击投机性购房需求、抑制投资泡沫、有利于调节社会贫富差距以及与国际接轨等诸多优点。但具体到制定、实施中，物业税改革将涉及到土地、房产占有、交易等有关的税种和收费，是一个较复杂、涉及许多环节的利益重新分配，是一项艰巨的系统工程。
正因为如此，国内不少专家学者曾提出这样的疑问：房产保有环节税收到底是要“大改”还是“小改”，如果是“大改”，那么物业税无疑是抑制房价的有力武器。但彻底的物业税改革取决于很多前提条件是否具备：其一，理清物业税与现有税费之间的关系；其二，建立满足征收物业税的中介组织、征管队伍和房地产评估核算机制；其三，改变现有的土地出让收入大部分未纳入公共财政的现状。其四，物业税出台立法周期长、程序多，要经过许多部门决策，提案需经国务院通过后再提交到全国人大常委会，经过“几读”后再提交到全国人大，要走完全部程序，时间难以确定。因此，他们认为，“大改”在短期内不现实，“小改”则是修改现行房地产税，较为符合当前实际，即对《房产税暂行条例》中“个人所有非营业用的房产免缴房产税”的规定进行修改，恢复对个人的房产保有环节征税即可，不另起炉灶，这样立法程序容易、简便，税费名称不混淆。
值得注意的是，财政部2010年4月6日公布的2010年工作要点中，并没有“物业税”字样，取而代之的是“完善房产税制度”。这一举动发出了一个明显的信号，即完善房产税，可以起到一定的物业税的效果，而且相对更容易操作，以调整房产税来取代开征物业税调控房地产市场的可能性非常大。
终于，在2011年1月27日，国务院批准了率先在上海和重庆进行房产税改革试点，对个人持有住房开征房产税，根据两地试点情况，在适当时候再向全国推开。
改革试点对象为何要选沪渝两地？
房产税改革靴子落地，但不少人会有疑问，为什么全国房价涨得最厉害的北京没有入选试点城市，目前市场均价在5000元-6000元的重庆竟然被选中？对此，重庆和上海有关负责人也进行了解释。他们认为，两地试点尽管方案不同，但都具有代表性，上海重在控制购买多套房产，重庆重在向高档房“拔毛”。沪渝试点实质上都是国家加快推进房产税改革试点的重要组成部分。
为什么选上海
在上海这座五光十色的魔幻都市里，有着全球*6的酒店、最快的列车、最密集的地铁网络，当然，还有着全国*6的房价。
据《南方周末》的报道，推动房产税改革试点的原因主要有两个，一是上海的土地资源最为稀缺，如果每年供应3000公顷房地产用地，几十年以后，土地资源必将枯竭。上海规划部门的一份报告显示，2000年之后，“从居住用地增量看，中心城增加40平方公里，中心城外增加158平方公里。”上海的中心城区可供出让开发的土地已经越来越少，而近几年的新增部分主要集中在市郊。二是通过房产税改革推动当地的保障住房建设。
2010年5月6日，上海市政府召开了一个房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该次会议，对上海拟定的楼市调控细则征求各方意见；4天后，上海市政府相关部门又召集各区区长共同商讨上海楼市地方新政的相关细节，其中就包括房产税的征收问题。2010年6月份，上海市政府的几位工作人员曾专门赴北京，向国务院发展研究中心的专家咨询房产税的理论和实际操作问题。
为了尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，并在春节之前上报中央，以减少立法审批流程。果然，在春节前，上海房产税试点方案获准实施。
为什么选重庆
今年1月下旬，重庆召开了两场重要的新闻发布会，而且都和房地产有关：一个是2010年开工建设的几个重庆公租房项目即将登场，2011年约有20万套公租房将陆续进入摇号配租程序，意味着政府开始兑现公租房民生承诺。另一场发布会，是重庆就试点征收房产税的有关细节做出说明。会议原定1月25日晚间召开，“因故”推迟至1月27日晚。
重庆不属于高房价区域。目前主城九区房价均价在每平方米5000元到6000元，连续多年低于周边的成都、贵阳、昆明等省会城市。为什么房价并非*6的重庆，会率先打响房产税改革试点的*9枪？
重庆市市长黄奇帆在发布会上这样解释，一是房产税具有财税体制健全，房地产调控完善，二次分配公平以及健康消费习惯的形成这四大意义，在重庆目前房地产价格还不怎么高，均价就是5000多元/平米的情况下能够平稳出台，是为了今后五年、十年会使重庆的房地产市场更加健全，如果我们等到房地产市场混乱了，价格高起了再出台，其实有点贻误战机。二是，重庆是中国内陆直辖市，是国务院给予的综合配套改革试验区，试验区本身就应该为国家多做一些综合性的试验，而重庆的经济结构和全国的经济结构差不多，城市化率50%左右，也和全国城市化率差不多，连人均水平和全国也差不多，所以重庆代表着内陆地区的一个城市，如果这个试验比较合理地取得成功，在全国各地推开时有一定的基础，这个意义上讲，的确有必要按国务院要求率先进行房产税试点。
专家预测5年内房产税改革落地全国
房产税改革试点实施后，房产税什么时候将由上海、重庆试点推广至其他城市？包括北京在内的城市又将会如何征收房产税？成了近期社会各界关注的热点话题。中原地产华北区总经理李文杰此前向媒体表示，结合近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划不难看出，房产税的试点和开征，*5的目的不是为楼市调控，不是为了降房价，而是国家在转变经济增长方式，调整财政税收结构的一项有力措施。房产税只不过是选择利用调控这个时机开征，而不是为调控而出台，以此判断，5年内，房产税改革肯定要在全国推进。
那么，房产税由试点到全国推广，上海版、重庆版的试点政策会不会成为两种“母版”在不同的城市推广呢？对此，专家和业内人士的建议是，房产税要逐步推进，征收对象要由“高档住宅”逐渐覆盖到“普通住宅”，征收城市将由主要城市覆盖全国各地，征收税率将因地而异。但也有专家认为，中国的房产税应该由中央来统一制定征收办法，而不是由地方各自出台征收标准。
在房产税的推进节奏上，专家和业内人士大多建议循序渐进，征收房屋类型由“高档逐渐向普通住宅”覆盖，由房价上涨比较快的一二线城市逐渐向三四线城市覆盖。因为上海和重庆的试点政策，纳入纳税对象的房屋其实很少，这是符合目前实际的。眼下房地产市场并不成熟，抑制房价过快上涨可能是首要任务，因此，从高档住宅入手征收房产税，逐渐加大征收空间，扩至面对普通住宅，比较让老百姓能够接受。
此外，由于此次改革仅是在1986年我国出台的房产税暂行条例的基础上简单加以“扩面”，即由过去的营业用房征收扩面到住宅。因此，业内人士也建议，房产税改革在推进过程中，还应该考虑土地出让金和税费合并等相关问题。
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