近期，有关于楼市的调控政策频繁推出。4月11日，中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款。4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%.4月17日，国务院要求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。各部门的重拳出击，能压制不断上涨的楼价吗？开征住房保有环节税收的作用又有多大？
住房保有环节的税收，是对住房的所有权人征收的一种财产税。发达国家一般在包括私人住房在内的所有房地产的保有环节统一开征房地产税，但我国现在只是对商业性房地产开征了房地产税，对住房尚未开征。目前，北京等地方还在对住房的保有环节计征物业税进行模拟实验，有关方面对于是否开征物业税以及何时开征意见不一。笔者认为，开征住房保有环节的税收，是解决当前我们面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。
开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策有人认为，通过税收对房地产市场进行调控意义不大，前几年税收调控效果甚微已是证明。那么前几年的税收调控为什么效果不佳？开征住房保有环节税收的调控意义到底多大？要回答这些问题，需要先弄清住房市场价格变化规律以及我国房地产价格飙升的真正原因。
住房价格飙升的真正原因是投机炒作。众所周知，在正常的市场竞争状态下，市场价格的波动是由市场供求关系决定的：供大于求时价格就下跌、供不应求时价格就上涨，只要市场竞争正常有序，价格会自然趋稳；但如果正常的市场秩序被破坏，比如有人出于投机炒作目的而大量囤积产品，造成虚假的供不应求，市场就会失灵，价格就会出现不正常暴涨暴跌。消费者的消费需求才是真正的市场需求，这种正常的市场需求带来的价格涨跌才是正常的。那么我国目前房价的涨跌到底是不是反映正常的市场需求呢？
不可否认，经济的快速发展、农村人口向大城市的转移等，导致北京、上海这样的国际大都市住房消费需求增长，价格上涨在所难免。为平抑价格，政府大量增加住房供给。1998年～2006年的9年时间里，住宅投资年均增长27.4%，即住宅供给增长速度是27%左右，而城市人口增长速度只有3%，显然住宅应该已是供大于求了。但是，一个不争的事实是，越来越多的人发现住房上涨的趋势后，纷纷囤积大量房源待价而沽，一人购买几套甚至几十套住房的现象在北京已属普遍，从而虚假地放大了需求量，推动住房价格飙升。最著名的“温州炒房团”在各大城市炒房就是典型。甚至开发商也“捂盘惜售”，加入了投机炒作的行列。如此大量被囤积的住房如果不及早被挤出来，不但会造成大量住房空置，浪费资源，而且会使市场供求关系难以正常，使住房价格永远难以趋稳。最终的后果将是不堪设想的，当价格膨胀到一定程度必然因泡沫破灭而下滑甚至暴跌，等时机成熟时（比如政府救市）投机炒作者又会进行大量炒作，导致房价再次暴涨。如此反复，房地产市场将陷入暴涨暴跌的震荡不安中。而罪魁祸首就是破坏了正常供求关系的投机炒作。
前几年税收调控措施收效甚微的原因是没有打中投机炒作行为的痛处。既然住房市场价格飙升的罪魁祸首是投机炒作，那么所有调控措施必须要以赶走投机炒作的人为目的，尤其是税收调控措施，必须打中投机炒作行为的痛处，即要让投机炒作的人感到无利可图，才会使他们自动离开。
那么前几年采取的税收调控措施具备上述功能吗？当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收，而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担，囤积住房者不会受到任何影响。因此，税收调控手段出台后，住房价格仍然在大量的囤积居奇、投机炒作中一路飙升，税收调控形同虚设。
开征住房保有环节的税收，同时引导房地产投资方向，才能真正赶走投机炒作者。税收政策要真正发挥作用，必须让囤积住房的人付出较高的成本，至少要抵消掉他们的预期收益。那么到底有没有具备这种功能的税收调控措施呢？先来看看发达市场经济国家的成功做法。
发达国家针对投机炒作，主要采取了两个有效措施：一是引导投资方向，即设置和规范房地产投资基金，让有意投资房地产的人通过投资基金投资于经营性房地产；二是开征住房保有环节税收，即凡占有住房者，每年必须按评估市场价值的一定比例纳税，使那些想通过囤积住房发财的人望而却步。这两项措施一疏一堵，堵疏结合，效果极佳。在发达国家的大城市基本见不到炒作住房的行为。比如在法国，占有住房者必须向政府缴纳多种与房屋有关的税，除地皮税外，还需缴纳住房税和空房税等。高税收成本使投机炒房者无利可图，所以巴黎虽然享有“世界花都”的美誉，但住房市场价格平稳。
从目前我国的实际情况看，要有效防范住房价格的暴涨暴跌，保障住房市场的健康稳定发展，不妨借鉴一下发达国家的成功经验，一方面引导房地产投资者的正确投资方向，即建立规范的房地产投资基金，用于经营性房地产投资；另一方面尽快开征住房保有环节的税收，增加囤积住房的税收成本，从而把囤积居奇、投机炒作的人从住房市场中赶走。
开征住房保有环节的税收，是解决“三乱”，规范政府收支的治本之策地方政府乱收费、乱罚款、乱摊派即“三乱”的问题由来已久。1998年3月19日，刚刚当选的朱镕基总理曾在记者招待会上指出，财税体制存在的一个问题就是“费大于税”。近年来，党中央、国务院下决心治理这个问题，发布了大量的政策文件。去年国务院发布的《关于进一步促进中小企业发展的若干意见》还在强调，要严肃查处乱收费、乱罚款和各种摊派行为。但令人费解的是，“取消”、“降低”的命令和行动年年有，收费的种类和标准却年年增、年年乱，形成“国家税负轻而百姓负担重”的奇怪现象。目前不少地方还采取赞助、捐款等形式向企业收费，无任何文件，难以对其进行依法查处。许多地方政府还纷纷将“卖地”收入作为重要财源。正因为如此，地方政府被越来越多地指责为房地产价格飙升的重要推手。
其实，地方政府并非都是“爱钱如命”。地方政府之所以如此不顾禁令地“敛财”，是因为地方税制设计没有解决地方政府的财源问题。现行的地方税制内容缺失，不但许多新税源没有开征，而且现有的地方税由于长期没有修订，而导致税基过窄、税制结构不合理、税收征管力度弱而且成本高，使本来已经严重不足的地方税收出现流失，严重制约了地方税收规模的扩大。而我们又没有授予地方政府以税收立法权，地方政府只能在自己的权限范围内尽量开辟财源。一些地方政府转而依赖各种非税收入来弥补正规税收的不足，“三乱”由此产生。在没有解决地方政府财源问题前，简单地禁止“三乱”，其结果自然是屡禁不止。
那么到底应当如何改革呢？多年来治理“三乱”的经验教训告诉我们：要真正根治“三乱”，必须先为地方政府设计出一套可行、有效、足够、稳定的正规财源。这几年，国务院针对上述地方税制存在的问题，对现行的地方税行政法规进行了部分修订，但“费大于税”的格局没有大的改观。从长远看，地方税的主体税种应该是住房保有环节的税收，因此当务之急是尽快开征这一税收。开征之初，可以先将重点放在对房地产市场的调控上，以后再慢慢扩大税基，使其逐步形成地方政府的主要财源，地方政府也就没有必要去搞“三乱”，或者挖空心思高价卖地了。而且，税收属于预算内收入，从入库到支出都有法定的程序制约。以正规税收的形式慢慢替代地方政府目前的非税收入，还可以有效根除目前普遍存在的坐收坐支、公款吃喝等集体腐败问题。
开征住房保有环节的税收，在目前条件下可以分步实施不少人士担心，如果目前就急于开征住房保有环节的税收，会有很多复杂的问题难以解决。比如，对老百姓保有的住房收税，推行的阻力较大；如果对生活必需的住房免税，那么是按套数计算还是按面积计算？如果为减少阻力而只对拥有多套住房的人收税，那么房主会将住房分散给兄弟姐妹分别持有，难以收到税款；对保有环节的税收需要每年进行评估计算税款，而我国目前评估市场很不健全，无法满足征税需要。另外，税收可以转嫁给消费者，征税会不会再次推动住房价格进一步上涨？还有人担心开征此税会不会导致住房价格的暴跌？等等。
上述各种担心其实是没有必要的，在目前条件尚不完全具备时，我们可以考虑采取分步实施的办法，不必一步到位，完全照搬发达国家的做法。
关于征税和减免范围问题。初期可以考虑先不对老百姓的基本住房征税，先将矛头对准投机炒作的行为。即明确对生活必需的住房免税，免税的范围可以采取最有利于纳税人的办法确定，比如按套数和按面积两个标准就高不就低的办法。
关于房主将原保有的多套住房分散过户给兄弟姐妹分别持有以避税的问题。如果其兄弟姐妹原本已经有住房，那么针对新占有的房仍要纳税；如果其兄弟姐妹无住房，那么逼其将房分给兄弟姐妹享有，总比空置要好，税务机关只要检查确为其兄弟姐妹拥有即可。
关于评估的问题。涉及国家税收利益的评估是不宜交由社会中介机构的。我国目前已经有了一支官方的评估队伍，即国家发改委系统所属的价格鉴证系统。他们已经有了一整套成熟的评估技术和评估经验，由他们具体评估并由税务机关进行监督，完全可以满足税收征管的需要。
关于税负转嫁的问题。其实纳税人最多能够将交易环节一次性缴纳的税款（营业税和所得税）转嫁给消费者，而保有环节的税收是每年都要缴纳的，对于多年囤积的住房来说，如果将累积多年的税款也转嫁到价格中的话，其价格会比新房（没有缴纳保有环节的税）高出很多，难以成交。而且囤积时间越长其税负越重，越难以转嫁。这便达到了保有环节税收的真正目的，即逼迫投机者尽快将囤积的住房卖出，否则其税负会越来越重而且无法转嫁。
关于会不会导致住房价格暴跌问题。大量的投机炒作才是导致房地产暴涨暴跌的根源，开征物业税恰恰可以消除这一根源，维护市场安全。并且如前文所述，在征税初期采取审慎步骤，免税范围还可以宽一些，完全可以避免大的震动。地方政府也不必担心因房价下跌而影响地价收入，因为税收可解决这个财源问题。
总之，开征住房保有环节的税收，是解决住房市场健康发展、根治“三乱”，以及规范地方政府非税收入等诸多棘手问题的治本之策，因此宜早不宜晚，在目前条件尚不完全成熟时可以考虑分步实施，而不必等到各方面条件完全成熟才开征。
作者单位：国务院法制办财政金融司副司长
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