近日，国家税务总局发布了《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）以及《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号），对个人赠与房屋个人所得税及营业税相关免税及应税规定作出明确。这一文件的发布，使得关于个人转让与赠与房屋哪个更划算的讨论再一次被提出。本文仅从税收负担的角度对个人之间转让与受让、赠与与受赠房屋哪种方式更划算作一简要分析。
转让人与赠与人比较
一、转让人与赠与人之营业税比较转让人：根据《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）文件规定：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
赠与人：2009年1月1日起实施的《营业税条例实施细则》第五条*9款规定：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应征收营业税。该条规定改变了原条例只对单位无偿赠送视同应税行为征收营业税的处理原则，个人也被纳入其中，而且把土地使用权也纳入其中，根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）文件的规定，符合继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况并提交相关资料的，个人无偿赠与不动产，可免纳营业税。但2009年1月1日起执行的《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）文件对个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收营业税的情形此做了如下的限定：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
对于应税的其他情形，根据《营业税条例实施细则》第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
第二十五条第三款规定纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
小结：转让普通住房超过两年的可免营业税，转让普通住房未超两年或转让的是非普通住房，要按差额缴纳营业税，而赠与方式可免征营业税，但有条件限制，否则也要纳税，且无论是否超过两年或为普通住房。
二、转让人与赠与人之土地增值税比较转让人：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）文件规定：2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
在此之前，《土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：“个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。”
《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）规定：自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
赠与人：《土地增值税暂行条例实施细则》第二条：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”因此，个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税。
小结：无论是转让人还是赠与人均不用再缴纳土地增值税，但转让人所转让的是住房而非商业用房，对赠与人没有这方面的限制。
三、转让人与赠与人之个人所得税比较转让人：
1、税目根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
2、应纳税所得额，按下列原则确定：
（1）公有住房：应纳税所得额为销售价-住房面积标准的经济适用住房价款-原支付超过住房面积标准的房价款-向财政或原产权单位缴纳的所得收益-税法规定的合理费用。
（2）职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
（3）个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。
3、税收优惠有三
一是个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。个人出售住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴人国库。
二是若符合家庭生活自用五年以上*10住房的，可以申请免征个人所得税。“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
三是根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）文件规定：对城镇房屋被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得拆迁补偿款，免征个人所得税。
注意：个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭*10生活用房免税的政策。
4、几个具体问题：转让价格的确定：以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。税务机关根据各地的不同条件和水平建立房屋交易最低计税价格管理制度，以加强房屋交易计税价格管理。
扣除项目的确定：纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（一）房屋原值具体区分为商品房及自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房而不同，基本是以实际支付的价款及交纳的相关税费为原值。
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
赠与人：1、不予征收个人所得税的情形根据2009年5月25日起执行的财税[2009]78号文件规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方均不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
（四）关于离婚析产的特殊处理2009年8月17日下发的《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）文件规定：
（1）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
（2）再转让时，允许扣除其相应的财产原值和合理费用纳个人所得税，其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。
（3）若符合家庭生活自用五年以上*10住房的，可以申请免征个人所得税。
2、其他情形的赠与，赠与人在赠与时是无偿赠与他人，并未取得相应的所得，因此，也不用缴纳个人所得税。
小结：无论转让与赠与，都应按规定缴纳“财产转让所得”的个人所得税，转让与赠与分别适用不同的税收优惠，适用的条件也不相同。
四、转让人与赠与人之印花税比较转让人：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定：2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
赠与人：根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，个人房产的赠与所立的书据为产权转移书据，应按万分之五的税率于书立时贴花。但是，根据《印花税暂行条例》第四条规定：财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。
五、发票管理个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
个人无偿赠与不动产属于免税情形的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
小结：2008年11月1日起个人转让住房行为不用缴纳印花税，但商业用房要缴纳印花税。赠与行为要按“产权转移书据”缴纳印花税，除非是赠与政府、社会福利单位和学校。
结论：相比较之下，对转让方与赠与方来讲，营业税及个人所得税的处理各不相同，但均有免税的规定，营业税，转让：普通住房且超过两年，赠与：属于继承、遗产处分及条例规定的其他赠与，此时不再区分是否为普通住房，也无论是否超过2年。无论转让与赠与，都应按规定缴纳“财产转让所得”的个人所得税，转让与赠与分别依不同的条件适用不同的税收优惠。2008年11月1日起个人转让住房行为不用缴纳印花税，但商业用房要缴纳印花税。赠与行为要按“产权转移书据”缴纳印花税，除非是赠与政府、社会福利单位和学校。自2008年11月1日起，无论是转让人还是赠与人均不用再缴纳土地增值税，但转让人所转让的住房而非商业用房，对赠与人没有这方面的限制。转让时可以开发票，但免税赠与时不能开出发票。
受让人与受赠人比较
一、受让人与受赠人之营业税、土地增值税比较无论是受让人还是受赠人，均不属于流转税的征税范围，不用缴纳营业税及土地增值税。
二、受让人与受赠人之个人所得税比较受让人：对受让人，并没有征收个人所得税的例外规定，不用缴纳个人所得税。
受赠人：1、不予征收的情形同上述赠与人的规定。
2、对免税情形外的受赠人，财税[2009]78号下发之前，对其他情形的受赠行为是否缴纳个人所得税没有明确的规定，因个人所得税是列举式的税目，因受赠所得不属于十大税目中的所得，亦未在国务院财政部门确定征税的其他所得的相关文件中进行规范，因此，在2009年5月25日之前是不征收个人所得税的。但2009年5月25日根据财税[2009]78号文件的规定，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%.具体应纳税所得额为：房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
3、对受赠后再行转让该房屋时的税务处理也要区分不同的年度来处理，2006年9月14日下发的国税发[2006]144号文件曾经规定：“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。”因该规定没有扣除财产原值，不符合《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十二条：“财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税。”的规定，2009年5月25日起财税[2009]78号文件对此做出如下修改：以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
注意：对于上述两项所得，如果受赠时赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值，以及再行转让时转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可依据该房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
小结：受赠人要缴纳个人所得税，而受让人则不用缴纳个人所得税，再转让时受让而来的房产可扣除原购入时的成本及相关税费，而受赠而来的房产可扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费，相比之下，增加了可扣除受赠时的相关税费。
三、受让人与受赠人之印花税比较
受让人：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定：2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
受赠人根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，个人房产的赠与所立的书据为产权转移书据，应按万分之五的税率于书立时贴花。但是，根据《印花税暂行条例》第四条规定：财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。
小结：2008年11月1日起个人转让住房行为不用缴纳印花税，但商业用房要缴纳印花税。赠与行为要按“产权转移书据”缴纳印花税，除非是赠与政府、社会福利单位和学校。
四、受让人与受赠人之契税比较
受让人：《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
受赠人国税发[2006]144号文件关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。
根据《契税暂行条例》第二条第四款的规定，房屋赠与行为属于转移土地、房屋权属，应纳契税，税率为3-5%，计税依据为，房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定，纳税义务发生时间为，取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
小结：个人如果是首次购买房产在90平米以下普通住房，可以按1%税率缴纳契税。非首次及超过90平米的普通住房可减半征收契税，具体契税税率依各省的规定执行。因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。获赠住房应全额计缴契税。
结论：相比较之下，对受让方与受赠方来讲，无论是受让人还是受赠人，均不用缴纳营业税及土地增值税。受赠人要缴纳个人所得税，而受让人则不用缴纳个人所得税，再转让时受让而来的房产可扣除原购入时的成本及相关税费，而受赠而来的房产可扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费，相比之下，增加了可扣除受赠时的相关税费。个人如果是首次购买房产在90平米以下普通住房，可以按1%税率缴纳契税。非首次及超过90平米的普通住房可减半征收契税，因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。获赠住房应全额计缴契税。2008年11月1日起个人转让住房行为不用缴纳印花税，但商业用房要缴纳印花税。赠与行为要按“产权转移书据”缴纳印花税，除非是赠与政府、社会福利单位和学校。
当然，以上的比较仅从税负角度出发，并不考虑转让与赠与时的人情关系等因素，但如果个人在处置房产时还是可以根据具体情况来进行测算，而且要从长远考虑，以规避税收负担。
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