关于房地产企业税收管理工作的几点建议来源：大连市国家税务局作者：唐峰单国锋日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ]　近期，庄河市国税局在所得税汇算清缴中，发现新办房地产企业存在一系列问题，这些问题既有涉及企业自身方面的，又有涉及税务机关在管理方面的，还有是税收政策不明确的，在此，笔者就存在的这些问题谈谈个人的一点看法。　　一、庄河市新办房地产企业经营现状　　庄河市共有12户新办房地产企业，2003年有8户施工，完工决算6户，开发面积为27.96万平方米，工程总造价40，542万元。若这些房产全部销售，按总局核定的15%利润率计算，至少应实现所得税2，006万元。而在当年这些房产只实现销售收入7，703万元，预交所得税30万元。　　二、存在的问题　　本次汇算了6户企业，共清缴所得税3，248，548.80元，占应纳税款的99.99%，其暴露出的问题颇多，主要表现在以下几个方面：　　（一）、收入不及时足额入账　　1、预收账款挂往来，不结转收入。一些开发企业以工程未完工决算验收为由，将业户预先缴纳的定金挂往来不结转销售，以此来偷逃所得税。　　2、以房抵债，隐瞒销售收入。特别是在开发企业与建筑企业之间，建筑企业与材料供应者之间表现得尤为突出，大部分开发企业用商品房抵顶建筑企业的工程款和建筑企业用商品房抵顶材料供应者材料款，双方均不做收入处理，且这部分收入往往都略高于市场价。　　3、以少开发票金额的方式少计收入。由于业户在购买房产后为了少缴契税，而开发商为了少缴营业税、所得税，同时在办理房照时，房产部门只注重房屋面积，不注重房屋的价格，使开发商与业户之间形成一种默契，纷纷以低于市场价200-300元/平方米，甚至更低价格开具发票，房地产企业以这种方式偷避税占很大比例。　　（二）、费用、成本列支不尽合理　　1、应承担的开发费用一次性列支。一些房地产开发企业往往把开发前期的土地使用费、拆迁补偿费、勘察设计费和开发建设中的建筑安装费、基础设施费、公用设备、配套设施费、绿化、道路以及为开发建筑工程而发生的管理费用、财务费用、销售费用一次性计入一期工程中，而未按配比原则将这些费用在二期、三期工程进行分配，加大一期工程成本，减少一期应纳税所得额。　　2、能取得的补偿性工程配套设施费用等计入当期施工成本。一些房地产开发企业采取这种方法增大商品房成本，偷逃企业所得税。　　3、施工成本中白条子列支现象比较严重。由于我市的房屋建筑商多为地税管辖，地税对他们实行的是定率征收的方式，同时由于工程没有决算验收，往往都跨越两个年度，建筑商很难及时给开发商开具工程发票，这就造成开发商当期工程款项已支付，因不能取得合法凭证，只能以白条子在施工成本中列支现象的发生。　　（三）、现行政策不尽完善　　1、销售收入确定标准问题不明确。一些房地产开发企业为套取资金或与其有某种关系的购房户，到银行办理按揭贷款，为得到更多贷款，他们有意抬高其房屋销售价格，待房款取得后，开发商又将一部分款项返还给购房户，是按按揭贷款的房屋总价还是按实际收取的款项确定收入，在营业税条例及其细则和国税发[2003]83号文件上都没有此项解释。　　2、对房地产开发过程中因工程款不及时结算而不能取得合法凭证的问题处理不明确。外商投资房地产企业“可按工程预算数或工程合同的金额计算总成本费用；对仍未取得合法凭证的，应一次性调整以前纳税期的计税所得额；以后如果取得合法凭证，可在取得的当期重新计算调整。”，而内资房地产企业却无此解释。由于我市的房屋建筑施工成本均为700元/平方米左右，这是一个市场都公认的真实价格，如果因为没有取得合法凭证而不允许税前列支，又违背了客观性原则和配比原则。　　3、维修基金是否税前列支不统一。国税发[2003]83号文件规定“计提的维修基金不得税前扣除”，大地税发[2003]215号文件规定“维修基金可按实际缴纳金额税前扣除”，市局却无此规定，而维修基金有25元/平方米是房地产开发企业向用户单独收取的，没有计入其收入总额中。　　（四）、建筑商为供应其材料的销售商创造偷税条件　　由于建筑商多为地税管辖业户，地税在管理这些业户中，按照施工合同或计委立项报告中的工程造价缴纳营业税，再按一定的比例核定征收企业所得税，因此，建筑商在取得工程材料时基本上不索取发票，这就给为供应其材料的销售商创造偷税条件。　　三、下步工作建议　　（一）、应加强对房地产企业经营前、中、后期的管理，可多向有关职能部门了解、沟通、协作。　　1、由于房地产开发企业开发的项目往往收费较多，同一种费用因不同地段也有不同的标准，且收费使用的票据往往是事业单位收款收据，有的收款收据是在账簿销售处、印刷厂商店随处都可买到的收据，极不规范。这就要求在其经营开发前多了解，可通过土地规划、设计、测量、财政、计委等相关部门协作配合，准确了解收费的多少，同时税务机关应对房地产开发企业逐户建立一个《开发项目综合收费备查簿》，从而使其开发费用、成本真实准确。　　2、由于房地产企业的销售价格是市场价格，本身就是一个变数，因此查管人员在其经营中应对当年的市场价准确掌握，可通过查管记录的方式登记清楚，同时做好政策辅导工作，发现问题及时处理。　　3、在对房地产企业经营后期的税收工作中可协调地税机关联合检查。由于房地产企业营业税由地税征收，新办企业的所得税由国税征收，在收入的确定上难免存在差异，而国地税机关应加强合作，相互交换信息，既能提高工作效率，又能避免出现收入确定不一致现象的发生，还可减轻企业的工作负担。　　（二）、对现行政策不明确的地方，应多沟通、多请示，使其进一步完善。现在对房地产企业执行的所得税政策大都依据国税发[2003]83号文件规定，由于国税发[2003]83号文件是按全国标准制定执行的，有些政策规定得不详尽，在执行中比较模糊。因此应将执行政策中出现的问题多向市局沟通请示，以便进一步明确，使新老房地产企业执行统一政策，使国税发[2003]83号文件更加完善，更具操作性。　　（三）、应加强对所得税业务的培训学习。一是国税机关接触所得税业务较晚，对有些政策的理解还不能做到融会贯通；二是从2003年度房地产企业所得税绝大部分是通过汇算清缴中清算出来的就可以证明。如果日常能多掌握一些所得税政策业务，多对企业进行辅导检查，就能发现企业经营管理及税收政策存在的不完善之处，就能做到早发现、早请示、早解决，从而保证房地产企业所得税税款及时足额入库，真正做到应收尽收。　　（四）、应对有关行业开展一次专项检查　　1、为房地产企业提供水泥、沙石、钢材、铝塑门窗等有关企业进行检查。由于这些行业财务核算极不健全，普遍存在少缴税款的现象，因此可协同地税部门通过反查的方式对这些企业进行一次全面清查。　　2、应统一对我市供热企业收取的热源建设费、供热工程补助资金缴纳增值税的情况进行一次清查。尤其是这几年房地产开发红红火火，上述款项都由开发商统一向收费局缴纳，再由收费局返还给供热企业，从检查了解情况来看，这部分税款供热企业基本没有缴纳。　　3、应加强对代征业户普通发票的管理。从检查中发现，一些房地产开发商为取得合理发票进行成本列支，纷纷向代征业户索取发票，而代征业户由于发票开具只要不超过定额，就可随意填开，因此，应加强对代征业户普通发票的管理力度，防止其代开发票现象愈演愈烈。