对某外资房地产开发企业的纳税调研分析来源：大连市国家税务局作者：王作力日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　近年来，随着房地产行业的景气度不断回升，一大批外资逐渐进入到我市房地产开发的行业上来，外资的进入，为我市的房地产开发注入了大量资金，缓解了我市基本建设的资金压力，为我市基本建设改造起到了推动作用。当然，外资的进入不是来稿扶贫的，而是要有收益回报的。在这些外资从事的房地产开发企业取得丰厚收益的同时，是否足额缴纳了税款，是否严格执行了我国的税收政策、法规，我们对此还不十分掌握。我局自成立以来，对房地产开发企业检查的不多，企业的纳税情况了解的少，相关政策学习的不够，再加上房地产开发企业在收入和成本费用核算方面确实比较复杂，造成税务人员在对这类企业进行纳税检查时有畏难情绪，即使企业在核算方面出现了问题，也查不深不透。为此，分局领导针对房地产开发企业检查的空白，抽查了一些房地产开发企业，专门组织力量进行检查。下面介绍一个典型案例，供大家参考。　　一、某房地产企业的基本情况　　稽查人员对大连某房地产开发有限公司2003年1月1日至2003年12月31日期间国税管辖的所得税纳税情况进行了检查。该单位成立于1993年5月，是一家外商独资企业，注册资金1，000万美元，其中外商投资1，000万美元，占投资比例100％，投资全部到位。企业以经营房地产开发、自有房屋出租业务为主。2003年度，该企业销售收入0元，其它业务收入(租金收入)940万元，企业取得预收售房款1．92亿元，计入‘‘预收帐款’’科目，利润总额？12OO万元，企业按照售房预收款的1O％确定利润率，按30％的税率预征外商投资企业所得税，至2O03年末累计缴纳所得税570万元。　　二、检查方法及主要违法事实：　　1、了解企业的基本情况：　　该单位是一家从事房地产开发和自有房屋出租业务的外商投资企业，稽查人员结合房地产开发企业的特点，从了解企业的基本概况入手，通过询问该单位的财务负责人以及查看企业的相关账薄发生的费用、投资等情况了解到：该单位从2OOO年5月1日开始投资建设某大厦，该大厦座落于中山区黄金地段，至2003年1月工程竣工验收并达到可售、使用标准，由大连市某勘察测绘研究院、大连市某建筑设计研究院、中国建筑某工程局大连公司、大连市某工程建设监理公司、大连市某建设工程质量监督站出具竣工验收合格报告证书等相关证件，开发面积5．65万平方米，开发成本4．14亿元，除此开发项目外，该单位没有其它的开发项目，另外，该单位从2002年11月份开始取得房屋租金收入。　　2、企业基本情况分析及检查中发现的问题：　　通过上述情况分析，该单位开发的大厦从2002年的11月份开始就有部分房屋可以使用，并且对外出租，2003年2月份就有了销售权，该单位的所得税是按照预收房款的10％确定利润率，按30％的税率预缴所得税。依据《外商投资房地产企业所得税税收管理办法》第五条规定，“对从事房地产开发经营的外商投资企业自房地产销售开始，应按当期实际应纳税所得额征收税款的方法缴纳外商投资企业所得税，即根据当期实际房地产销售收入、扣除当期相关成本、费用及损失后的余额为当期应纳税所得额，计算应纳税额。当期应纳税额的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×适用税率一已售房产已预缴的所得税+当期应预征所得税　　上述房地产销售开始的标志是指企业取得房地产管理部门出具工程项目合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日中的较早者。”因此，该单位的所得税计算，在方法上与《办法》不符。　　3、调查取证及所得税的计算：　　由于该单位的所得税在计算方法上与《办法》不符，因此稽查人员对该单位的所得税进项进行了重新计算。（1）调查取证：到该单位的销售部门调取大厦楼盘明细表、测绘部门出具的房屋面积测绘成果报告书、商品房买卖合同等相关材料。（2）核实房屋的销售情况：根据以上取得的资料，核实该大厦的销售面积，销售收入。经过核对销售合同并根据销售合同核对销售的具体房屋，再到该单位财务核实收款情况。经核实该单位至2003年末共销售房屋面积1．16万平方米，并收到全部房款1．2亿元，按照《办法》第七条规定，这1．2亿元的售房款应作为企业的销售收入。（3）对该单位财务账薄的检查：我们在对该单位期间费用的检查过程中发现，该单位向境外支付代销、包销佣金630万元，该单位虽然提供了境外企业代销房屋协议，但该单位所有的房屋买卖合同全部是其境内的法人代表作为卖方与买方签订的，并且合同内容中委托代理人均为空白，因此这部分佣金不应当承认在税前扣除。（4）计算应纳所得税：经查账核实，该单位从2001年开始收取预售房款，收取的预收房款计入“预收帐款"科目并予交所得税，至2003年末，该单位共收取预售房款1．92元计入“预收帐款”科目，已预缴所得税577万元，预收帐款中有717O万元，是2003年收取的部分房款，余款1768万元在2004年收到，因此7170万元预收款，根据《办法》规定：在2004年计算所得税，其所缴纳的营业税358万元和预缴的所得税215万元，不应当计入2003年损益和已纳所得税额；我们只就该单位对外出售房屋，并与购买方签订商品房买卖合同并收到全部房款的部分计算其应缴所得税。该单位共销售商品房面积1．16万平方米，并收到全部价款1．2亿元，企业仍然挂“预收帐款"予交企业所得税。根据《办法》第八条规定：“外商投资房地产企业销售房地产的成本、费用的确定，以收入与成本、费用相配比为原则。可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积。’’经计算该单位单位可售成本为7400元／平方米，按照收入减销售成本、合理的相关税费后，该单位销售房屋利润为3507万元，扣除2003年末累计亏损1304万元后，盈余2203万元。依据《外商投资房地产企业所得税税收管理办法》第五条规定，经计算，该单位应缴所得税2203万元×3O％=661万元，该单位已予交所得税361万元，少缴所得税30O万元。　　三、预收帐款预缴所得税的法规依据及处理　　企业财务人员认为，其开发的大厦虽然取得了竣工报告及合格证书等相关证件，但部分房屋待租、待售，这部分房屋内部还没有进行装修，预计还有应发生而未发生的费用，无法确认房屋开发的总成本，另外还没有给购买方开具房屋销售发票，因此按照预缴所得税的办法计算所得税。依据《外商投资房地产企业所得税税收管理办法》第五条以及第七条规定：外商投资房地产企业销售收入的确定，以权责发生制为原则；依据会计准则：事实重于形式的原则。　　根据上述法规依据审理委员会经审理认为，企业销售房屋的事实成立，对该单位少缴的所得税300万元，给予追缴入库。　　五、房地产开发企业问题存在的原因及应对措施　　房地产开发企业由于从开发到全部竣工，从销售到全部销售完的周期长，企业财务人员对《外商投资房地产企业所得税税收管理办法》理解学习的不够，不能准确划分期间费用和存货成本，造成这类企业大多按照预缴所得税的办法缴纳所得税，企业将一些存货成本计入期间费用，会计报表大多反映的是亏损，使得这些企业形成一种“越干越亏，越亏越干的怪现象。而实际企业的销售利润率大多超过10％，企业实际上应当是有利润的，按预收房款的1O％的利润率确定其计税所得额往往少于按《办法》第五条计算的计税所得额，同时，房地产开发企业已经开始销售房屋，再按照预缴所得税的办法计算缴纳所得税，也是不符合规定的。因此，稽查人员在对这类企业进项检查时，除按常规进行检查外，还应当注意以下几点；1、所得税计算方法是否符合《办法》规定。2、我们还要注意对外商投资房地产企业期间费用的检查，特别是向境外支付佣金，一定要看其手续是否完备，防止其向境外转移利润，偷逃税款。3、要对其销售合同、销售收入进行检查，企业有无隐瞒收入的行为，4、企业是否按照收入、成本费用配比的原则计算损益。