房地产项目：土地使用税这样交来源：中国税网作者：周利全日期：2007-11-28字号[ 大 中 小 ] 　　[案例]　　2006年7月，和平区稽查局稽查人员谢军、郭友福根据工作安排，对辖区内宏大房地产开发公司事实检查。检查发现，2003年12月，该公司获得裕园小区开发权，在支付土地出让金后取得50年使用权的土地30000㎡，然后进行项目开发，2005年1月商品房建成开始对外销售，2005年12月底止已出售28000㎡并办理了产权转移手续，到2006年6月，所开发的商品房42000㎡已全部售出并办理了产权转移手续。检查税款缴纳情况，除城镇土地使用税未申报缴纳外，其余均按规定申报缴纳。对于镇土地使用税，开发公司办税人员认为该项目不存在应缴城镇土地使用税的情形，理由是在《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号 ）明确规定“关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”中，找不到开发公司应承担纳税义务的条款。　　[政策规定]　　谢军、郭友福指出，从1988年11月1日起施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：“新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税： 一是征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税； 二是征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。”《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》[（89）国税地字第140号]明确：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》[国税发[2004]100号]进一步明确：除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。该开发公司认为只有开发公司占用土地才需交税，而开发项目占用土地不用交税是错误的。　　[分析]　　裕园小区开发项目占用土地从事商品房开发销售，不属于城镇土地使用税减免范围，故宏大房地产开发公司取得的土地使用权，属于城镇土地使用税的应税范围；城镇土地使用税的缴纳期，为从批准征用次月起、至产权转移之月止。　　[税款计算]　　该小区开发占地适用的单位税额5元/㎡，2004年、2005年宏大房地产开发公司裕园小区开发项目占用的土地应按30000㎡的面积申报纳税，2006年1-6月应按30000㎡×（42000－28000）÷42000=10000㎡的面积申报纳税。合计应交城镇土地使用税：30000㎡×5元/㎡＋30000㎡×5元/㎡＋10000㎡×5元/㎡÷2（即半年）=325000元。　　[检查处理]　　宏大房地产开发公司少缴的城镇土地使用税325000元，鉴于办税人员对税收政策不熟悉、非主观故意造成，且在检查过程中积极配合税务稽查人员的工作，如实提供相关手续和证据，并在稽查人员指出其存在问题后立即将欠缴的税款及滞纳金向主管税务机关申报缴纳，已消除了对税收的危害后果，稽查局对宏大房地产开发公司裕园小区开发项目未申报缴纳城镇土地使用税的行为作出免于处罚的决定。