某房地产开发企业所得税偷税案例分析来源：中国税网作者：王景云日期：2007-11-28字号[ 大 中 小 ] 　　简介：近期，国家税务总局先后出台了有关加强房地产税收管理的措施，如部署对房地产开发企业进行土地增值税清算工作，同时，房地产业在2006年及2007年连续两年被国家税务总局列为10个重点稽查行业之一，以下介绍一起房地产企业所得税偷税案例，旨在通过案例来展示房地产业的一些涉税问题，希望能取得抛砖引玉的效果。　　根据工作安排，2006年12月，江西省某市国税稽查局对该市某房地产开发企业2005年度至2006年上半年企业所得税进行了专项稽查，该户企业于2004年1月开始从事房地产开发，所得税实行查账征收，现将对此户企业基本案情、稽查过程中发现的涉税问题及处理意见归纳如下：。　　一、通过资产置换取得到土地使用权无合法凭据。该企业目前开发的土地属应收债权置换所得，为该企业法人代表刘某先期承包市区沿江防洪大堤及水渠工程应收工程款1430万元，由政府通过划拨土地78.725亩抵欠刘某工程款，但企业会计核算中原始凭证上仅为政府下辖的新区开发建设办公室于2004年10月18日开出的证明为据，无企业预付工程款的原始凭证及相关合法证明，也没有市政府及土地管理部门相关的批文，无法证实其土地成本的真实性、合法性及客观性，属白条入帐，企业销售房产按已售面积分摊的土地成本382.75万元已在2006年3月底申报2005年度企业所得税税前扣除，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、发票管理办法及《国家税务总局关于房地产企业开发有关所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相关文件规定，其2005年度分摊的土地成本382.75万元不得在所得税税前扣除，应补税126.3075万元。　　二、企业自用办公用房未作销售收入。2005年1月，企业自用办公用房536.64平方米挂在库存商品中未作销售收入，也未列作固定资产处理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、《国家税务总局关于房地产企业开发有关所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相关规定，企业自用房应作销售收入，并按同期销售价格结转成本和费用，企业少计收入715328.34元，少转成本608029.1元，少纳企业所得税35408.75元.　　三、已提未发工资税前扣除。该企业工资扣除实行计税工资，2005年度所得税申报中列支的工资为287897.80元，企业实发工资为250877元，未发工资37020.8元已在税前扣除，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、《国家税务总局关于房地产企业开发有关所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相关文件规定，企业税前列支的工资应为实际发放的工资，企业已提应付未付的工资不得在所得税税前扣除，待实际发放时在实际发放年度所得税税前扣除，应补所得税12216元。　　四、让售土地使用权未作收入。该企业2005年10月将面积为3000平方米的土地以每平方米2000元的售价买给个人建房，其土地成本已结转到已售房地产成本中，且未缴纳营业税等税种，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、《国家税务总局关于房地产企业开发有关所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相关规定其取到的收入600万元应补税198万元。　　五、给客户增送礼品25万元（同期市场价格）未计收入。企业为扩大销售，对已购房的消费者赠送日用消费品、家用电器等物品未作收入，但其赠品的支出已列支营业费用中，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、《国家税务总局关于房地产企业开发有关所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）应补税8.25万元。　　六、预提费用未作纳税调整。企业在2005年度预提已售房地产公共设施配套（如绿化费、小区公用设施建筑费用等）50万元在年度所得税中未作纳税调整，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、《国家税务总局关于房地产企业开发有关所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，企业预提费用应在实际发生时才能所得税税前扣除，企业在2005年度所得税纳税申报中未作纳税调增，应补税16.5万元。　　七、虚增成本，多列支成本费用入账。企业列支的成本、费用中存在一定量的白条，如2005年11月30日（6号凭证）在管理费用中列支的招待费31000元为白条入帐，2005年2月28日（5号凭证）中列支的水管8962元为白条入帐，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、发票管理办法及相关文件规定，其白条入帐费用不得在所得税税前扣除，应补征所得税13187.46元。　　八、借款利息高于同期银行贷款利息未作纳税调整。该企业2005年4-6月向个人借款1000万元月利息2.5%列支财务费用，而同期银行和非金融机构同期贷款*6月利息0.79%，其支付的利息高于同期银行及金融机构贷款利息支出的51.3万元不得在所得税税前扣除，应补企业所得税16.929万元。　　同时由于难以界定企业购入土地成本的真实性及合法性，且土地成本数额较大，税源管理部门对房地产企业以后年度所得税实行核定征收，以加强房地产企业所得税征管。　　简评：采用收入不入账、虚增成本多列支费用、利用预提费用调节利润、销售后不及时结转成本是目前房地产开发企业偷企业所得税较为普遍方式，但由于房地产开发业务涉及十几个部门，如房产、城建、规划、土管、财政等部门，其房地产开发信息较为齐全，且房地产商品不可转移，有其特殊性，税务机关若严查的话，很容易找到企业偷税的突破口，企业财务人员应根据房地产企业的特点，系统进行纳税筹划，应用合法的手段降低税负来促进企业发展壮大。（作者系中国税网特约研究员）