北京某房地产开发有限公司应缴未缴案来源：作者：日期：2007-11-20字号[ 大 中 小 ] 　　一、案件背景情况　　（一）案件来源：该案件为纳税评估转办案件。经约谈评估，疑点确定为核实营业税和土地增值税缴纳情况的涉税疑点，由于已经达到立案标准，决定立案进行检查。　　（二）纳税人基本情况：该公司成立于2002年04月01日，经济性质为其他有限责任公司，注册资金2500万元，经营范围为房地产开发，销售商品房，对自有房屋的物业管理，家居装饰（法律，法规规定需要专项审批的，取得批准前，不得开展经营活动），在地税局缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税，土地增值税和印花税。　　根据局里工作安排及评估意见提供的核实营业税和土地增值税缴纳情况的涉税疑点，检查人员于2006年10月23日 至 2007年02月12日对北京某房地产开发有限公司2004年1月1日至2006年9月30日的完税情况进行了全面检查。　　二、检查过程及采取的方法　　1、查前预案通过互联网及市局大系统的有关资料，搜集涉税疑点。 分析该公司开发的项目收入构成情况，重点科目重点审核。　　2、完整取证，认真核实调取五证及有关批复文件、合同等相关资料，结合帐簿凭证进行全面核实检查。对财务人员进行询问，到有关管理部门调查核实销售商品房情况。　　三、违法事实及处理结果：　　（一）违法事实：　　1、营业税检查情况　　该公司开发建设的项目名称为“瑞都景园”，该项目于2002年7月19日批准立项，建设地点：北京市通州区九棵树48号，总占地面积80，205.59平方米，总建筑面积276，602.43平方米，项目用途为住宅及商业。该项目于2003年10月开工，2004年6月开始预售，可售面积233，500.22平方米（房屋1803套），已售面积152，368平方米（1045套），房屋均价4，933元/平方米。　　该公司营业税计税收入为房屋销售收入，房屋销售收入主要由购房款、定金、违约金和变更手续费四项收入组成，其中购房款和定金计入“预收帐款”科目；2005年9月至2006年4月的销售商场收入计入“其他应付款”科目，2006年6月将2005年9月至2006年4月的销售商场收入一次性转计到“预收帐款”科目；违约金和变更手续费计入“营业外收入”科目。由于北区1A#写字楼采取商业按揭贷款、商场采取按工程进度付款方式付款，预收款收到时间与建委房地产交易网签约时间存在一定时间差，造成北区1A#楼预收款与建委房地产交易网签约金额在2004年1月至2006年9月相差118，440，656.00元。　　2004年1月至2006年9月，该公司取得购房款和定金收入745，744，193.00元，应缴营业税37，287，209.65元，已缴营业税37，287，209.65元。　　2004年1月至2004年12月，该公司取得违约金和变更手续费收入6，500.00元，应缴营业税325.00元，实际未缴纳，应补缴营业税325.00元；2005年1月至2005年12月，该公司取得违约金和变更手续费收入80，252.20元，应缴营业税4，012.61元，实际未缴纳，应补缴营业税80，252.20元；2006年1月至2006年9月，该公司取得违约金和变更手续费收入23，241.74元，应缴营业税1，162.09元，实际未缴纳，应补缴营业税1，162.09元。　　检查期间，该公司应补缴营业税共计5，499.70元。　　2、 城市维护建设税、教育费附加　　该公司2004年1月至2006年9月应缴营业税37，292，709.35元，该单位所在地城市维护建设税适用税率为5%，应缴城市维护建设税1，864，635.47元，已缴1，864，360.49元，应补缴城市维护建设税274.98元；应缴教育费附加1，118，781.28元，已缴纳1，118，616.29元，应补缴教育费附加164.99元。　　3、 土地增值税检查情况　　该公司开发建设的项目为瑞都景园，该项目类型为住宅及商业。　　（1）、2006年1月至2006年9月，该公司销售单栋号内户平均建筑面积超过140平方米以上的房屋销售收入为86，502，293.00元，应预缴土地增值税432，511.47元，已预缴土地增值税149，220.20元，应补缴未预缴的土地增值税283，291.27元。　　（2）、2004年1月至2006年9月，该公司商场销售收入111，358，606.00元，应预缴土地增值税1，113，586.06元，实际未预缴，应补缴未预缴的土地增值税1，113，586.06元。　　（3）、2004年1月至2006年9月，该公司写字楼销售收入62，400，960.00元，应预缴土地增值税624，009. 60元，实际未预缴，应补缴未预缴的土地增值税624，009. 60元。　　检查期间，该公司应补缴未预缴的土地增值税共计2，020，886.93元。　　4、房产税检查情况　　2004年1月至2004年8月，该公司租赁北京市通州区景欣园4号楼342室、及北京市通州区景欣园2号楼322室的房屋作为办公地点，未发生房产税应税行为。　　2004年9月至2006年6月，该公司使用瑞都景园南区9号楼作为办公地点，该房屋建筑面积2，289平方米。　　2004年10月至2004年12月，瑞都景园南区9号楼实际投资额214，274，579.57元，该公司应缴房产税3，723.74元，已缴房产税1，443.75元，应补缴房产税2，279.99元；2005年1月至2005年6月，瑞都景园南区9号楼实际投资额324，591，359.33元，该公司应缴房产税11，281.74 元，实际未缴纳，应补缴房产税11，281.74元；2005年7月至2005年12月，瑞都景园南区9号楼实际投资额417，708，806.47元，该公司应缴房产税14，518.20元，实际未缴纳，应补缴房产税14，518.20元；2006年1月至2006年6月，瑞都景园南区9号楼实际投资额526，156，059.52元，该公司应缴房产税18，287.47元，实际未缴纳，应补缴房产税18，287.47元。　　检查期间，该公司应补缴房产税共计46，367.40元。　　5、 城镇土地使用税检查情况　　⑴自用土地2004年1月至2004年8月，该公司租赁北京市通州区景欣园4号楼342室、及北京市通州区景欣园2号楼322室的房屋作为办公地点，未发生城镇土地使用税应税行为。　　2004年9月至2006年6月，该公司使用瑞都景园南区9号楼作为办公地点，该房屋占地面积190.75平方米，该房屋坐落地土地使用级别为5级。　　2004年10月至2004年12月，该公司应缴城镇土地使用税47.69元，已缴城镇土地使用税47.69元；2005年1月至2005年6月，该公司应缴城镇土地使用税95.38元，实际未缴纳，应补缴城镇土地使用税95.38元；2005年7月至2005年12月，该公司应缴城镇土地使用税95.38元，实际未缴纳，应补缴城镇土地使用税95.38元；2006年1月至2006年6月，该公司应缴城镇土地使用税95.38元，实际未缴纳，应补缴城镇土地使用税95.38元。　　⑵开发用地截止到2005年12月31日，该公司开发项目房屋总建筑面积276，602.43平方米，已销售房屋的建筑面积141，298.39平方米，总占地面积80，205.59平方米，已销售房屋的占地面积40，971.88平方米，计税面积39，233.71平方米，该房屋坐落地土地使用级别为5级，该公司应缴城镇土地使用税39，233.71元，实际未缴纳，应补缴城镇土地使用税39，233.71元。　　检查期间，该公司应补缴城镇土地使用税共计39，519.85元。　　（二）处理结果：针对检查中发现的问题，并根据涉税违法行为的情节和性质，对该单位进行以下处理：　　1、营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》*9条、第二条、第四条、第九条的有关规定，该公司应补缴营业税5，499.70元。　　2、营业税滞纳金根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳营业税滞纳金1，094.26元。　　3、 城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》*9条、第二条、第三条、第四条第二款，京政发[1985]86号《北京市实施的细则》第二条、第三条、第四条第二款的有关规定，该公司应补缴城市维护建设税274.98元。　　4、城市维护建设税滞纳金根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳城市维护建设税滞纳金54.71元。　　5、教育费附加根据国发[1986]50号《征收教育费附加的暂行规定》*9条、第二条，京政发[1994]18号《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》*9条的有关规定，该公司应补缴教育费附加164.99元。　　6、房产税根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，京财税[2000]1718号《北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知》的有关规定，该公司应补缴房产税46，367.40元。　　7、房产税滞纳金根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳房产税滞纳金8，247.40元。　　8、城镇土地使用税根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条、第四条，京地税地[2005]550号《北京市地方税务局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税用管问题的通知》的有关规定，该公司应补缴城镇土地使用税39，519.85元。　　9、城镇土地使用税滞纳金根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳城镇土地使用税滞纳金3，681.43元。　　10、土地增值税根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第十条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条，京地税地[2003]653号文件《北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》第三条，京地税地[2005]557号文件《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》第二条的有关规定，该公司应补缴未预缴的土地增值税2，020，886.93元。