捅开“联建”商品房逃税黑洞案例解析来源：作者：李宏日期：2007-11-20字号[ 大 中 小 ] 　　不久前，省地税局稽查局接到群众举报，反映某房地产开发公司近些年来在与有关单位合作建房过程中存在严重的隐匿收入、偷逃税款问题。接到举报后，稽查局立即组织人力对该房地产开发公司进行纳税检查。经查证实该公司逃税数百万，揭开了联建商品房中的逃税黑洞。　　[其它应付款的秘密]　　该房地产开发有限公司成立于 1999年，注册资本4000万元，主营房屋开发及商品房销售。　　检查人员针对举报内容进行认真分析，一致认为，该案件的重点是要搞清楚该房地产开发公司的联建单位、联建方式及联建收入，稽查工作应从这些方面人手。检查人员对该房地产开发公司近三年的有关账簿、会计凭证进行了审查。在检查"其他应付款"账户时，几笔数额较大款项引起了检查人员的注意，经过询问及与对方核实，确认为联建费，总金额2344万元，少缴营业税及附加130.1万元。　　到账的联建费已被查出，是否还有账外的呢？为了进一步查清这个问题，检查人员又进行了大量的走访、调查工作，对该房地产开发公司近年来开展的联建项目有了充分的了解。 2001年，该房地产开发公司共与10家单位签订了联建协议，协议规定由该企业提供土地，由联建方提供资金合作建房，该房地产开发公司按房屋的建筑面积每平方米收取固定的联建费，房屋建成后销售时由该房地产开发公司开具商品房销售发票，由联建方收取售房款并承担销售商品房所发生的税金。按税法规定，此种行为应视同转让土地使用权征收营业税金及附加。经查证，该房地产开发公司与 10家单位共联建商品房17栋，建筑面积12.2万平方米。联建费协议总价款为1.02亿元，根据权责发生制原则按协议规定时间确定收入，扣除以前年度查补已计税联建费1726万元及退回联建费129万元，本次共查出应计税而未计税的联建费为8354万元 （含企业实际收到的联建费2344万元），查补营业税及附加432万元。　　[集体产权的真相]　　至此，该房地产开发公司合作建房过程中隐匿收入、偷逃税款问题已水落石出。然而，检查人员并没就此罢休，按照企业提供的"销售装置图"到实地对销售情况逐楼逐户进行核查，发现与某皮革公司联建的4栋楼，企业账面没有体现销售收入，而"空楼"却有人居住？带着疑问，检查人员对4栋联建楼进行重点检查，经所在小区物业部门证实，该4栋楼大多已有人居住。检查人员又先后到东陵房产登记中心、东陵房产局、南湖开发区房产局调查取证，并三次到该市房产交易中心了解情况。通过调档取证，发现4栋联建楼已通过房产中介机构以二手房交易名义办理了产权证。　　新开发的商品房怎么就变成了二手房交易呢？经过一番调查，彻底解开了这里的谜团。原来，2001年该房地产开发公司与皮革公司签订联建协议，协议规定由该房地产开发公司提供土地，皮革公司提供资金进行合作建房，房屋建成后以该房地产开发公司名义进行销售、售房款存人专用资金账户，扣除商品房各项税款后，余额转入皮革公司账户。房屋建成后销售时，因该房地产开发公司与皮革公司因债务纠纷，房地产开发公司收到售楼款并扣除缴纳税款后，未按联建协议规定将剩余款项转入皮革公司账户，故皮革公司决定自己对外销售商品房并收取售房款。由于皮革公司不具备房地产开发销售的资质，也不是商品房的立项单位，无法为购房者办理房屋产权，便想出了以该房地产开发公司的下属公司自建自用名义，为新建的四栋商品房办理了集体产权，后又以该下属公司名义，以销售旧房形式对外销售，并通过中介机构为购房者办理了房屋产权证。　　根据上述情况，检查人员对该房地产开发公司的下属公司进行了立案检查，确认该下属公司没有缴纳与之有关的各项税金。为进一步摸清情况，检查人员又到该市房屋产权交易中心调取了这四栋商品房的销售合同、房地产转让登记申请书等证据，核实自2002年10月起至2004年8月皮革公司通过二手房交易形式，共销售商品房102套，车库29个，售房收入2577万元，售房款存入了皮革公司法定代表人的个人信用卡中，均未按规定缴纳相关税款。　　[延伸检查的战果]　　由于该房地产开发公司是四栋商品房的开发立项单位，拥有商品房销售许可证，根据规定，检查人员认为该房地产开发公司应为这四栋商品房的纳税主体，应按现行税法的规定缴纳税款。　　经稽查局研究决定，对该房地产开发公司的下属公司进行延伸检查。通过检查发现该房地产开发公司收取 46户企业房租、管理费及租地收入未缴纳营业税、房产税和土地使用税。按公司2001年同租用企业签订的合同，检查人员会同当地征收机关、出租单位和租用企业对46户企业租用面积进行了实地测量，在各方认同的情况下，确定了该房地产开发公司的下属公司几年的出租土地面积为5.8万平方米，查补地方各税78.8万元、滞纳金22.3万元、罚款71万元，合计 172.1万元。　　[实是求是的处理]　　针对该房地产开发公司被查出的大量涉税违法事实，经省地税局"重大税务案件审理委员会"审理后认定：　　该房地产开发公司收取联建费少缴营业税问题与征收机关对联建征税问题政策不明确有直接关系，因此，对该房地产开发公司少缴营业税及附加不课征滞纳金；　　对与皮革公司联建的案中案：责令该房地产开发公司补缴营业税 128.8万元，城建税1.29万元，教育费附加3.86万元，地方教育附加1.29万元，企业所得税85.06万元，土地增值税25.77万元，河道费2.58万元，税（费）款合计248.65万元，滞纳金 36.1万元，税款、滞纳金总计284.75万元。　　皮革公司利用该房地产开发公司的下属公司自建自用名义为联建商品房办理房屋集体产权，后又以销售旧房的形式取得销售收入不记账，并通过房产中介机构为购房者办理房屋产权证，造成了少缴营业税、城建税后果，已经构成偷税，但因偷税数额未达到移送标准，故建议不将案件移交公安机关。　　本案是查处房地产企业的典型案例，在检查方式方法上具有很好的借鉴意义。该案已经结束，但它所反映出的一些问题值得认真思考。